주택 가격·주택 수·지역을 입력해 기본 취득세율과 다주택 중과, 신고납부 기한까지 확인하는 방법을 정리했습니다.
취득세계산기에서 아파트 매매 금액만 입력하면 실제 세금이 확정되는 것은 아닙니다. 2026년 7월 1일 시행 지방세법 기준으로 주택 매매의 기본 취득세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%, 9억원 초과 3%입니다. 여기에 취득 당시 세대의 주택 수, 조정대상지역 여부, 법인 취득 여부, 감면 대상인지가 더해져 결과가 달라집니다. 계산기 금액은 취득세만 표시하는 경우도 있어 지방교육세와 농어촌특별세 포함 여부까지 확인해야 실제 준비할 금액을 가늠할 수 있습니다.
취득세계산기 입력 순서
첫 단계는 취득 유형을 고르는 일입니다. 아파트·연립·단독주택을 매매하는지, 증여·상속인지에 따라 과세표준과 세율이 달라집니다. 매매라면 계약서상 금액만 보는 것이 아니라 취득을 위해 지급했거나 지급할 사실상의 취득가격을 기준으로 입력해야 합니다.
두 번째는 취득일과 물건 소재지입니다. 유상승계취득은 일반적으로 사실상의 잔금지급일을 취득일로 보므로 잔금일을 먼저 확인합니다. 세 번째는 취득 후 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부입니다. 마지막으로 법인 여부, 생애최초나 기타 감면 대상 여부를 점검한 뒤 계산 결과에서 취득세와 부대세목을 나눠 보는 순서가 안전합니다.
2026년 주택·부동산 기본 취득세율
| 주택 매매, 6억원 이하 | 1% | 1세대 1주택 등 중과 제외 기준입니다. 6억원을 초과하는 순간 다음 구간을 적용합니다. |
|---|---|---|
| 주택 매매, 6억원 초과~9억원 이하 | ((취득가액 × 2 ÷ 3억원) - 3) × 1% | 계산된 세율은 소수점 넷째 자리까지 반올림합니다. 가격을 2%로 단순 곱하면 오차가 생깁니다. |
| 주택 매매, 9억원 초과 | 3% | 9억원 초과분만 따로 계산하는 방식이 아니라 주택 취득가액 전체에 3%를 적용합니다. |
| 농지 유상취득 | 3% | 농지 외 부동산의 유상취득 기본세율 4%와 구분해야 합니다. |
| 농지 외 일반 부동산 유상취득 | 4% | 상가·토지 등은 주택 매매 세율표를 그대로 적용하지 않습니다. |
| 증여 등 무상취득 | 3.5% 기본 | 조정대상지역의 일정 가액 이상 주택은 별도 중과 여부를 확인해야 합니다. |
| 상속 | 농지 2.3%, 농지 외 2.8% | 상속은 일반 매매나 증여와 신고기한과 세율이 다릅니다. |
6억·9억 구간 계산 예시
6억원 초과 9억원 이하 주택은 구간 전체에 같은 2%를 적용하지 않습니다. 법정 산식은 ‘((주택 취득 당시 가액 × 2 ÷ 3억원) - 3) × 1%’이며, 세율을 소수점 넷째 자리까지 계산합니다.
예를 들어 8억원 주택이라면 ((8억원 × 2 ÷ 3억원) - 3) × 1%로 계산해 세율은 2.3333%가 됩니다. 따라서 기본 취득세는 8억원 × 2.3333%인 1,866만6,400원입니다. 이 금액은 감면과 지방교육세·농어촌특별세를 반영하기 전의 기본 취득세이므로 최종 납부액과는 다를 수 있습니다.
공동명의나 지분 취득도 주의해야 합니다. 취득 지분 금액만 바로 6억원 기준에 넣는 것이 아니라 법에서 정한 방식으로 전체 주택의 취득 당시 가액을 산출해 적용 구간을 정한 뒤, 실제 취득 지분의 과세표준에 세율을 적용합니다.
다주택 중과와 부대세금 점검
다주택자라면 가격보다 주택 수와 지역을 먼저 확인해야 합니다. 지방세법은 조정대상지역의 1세대 2주택과 비조정대상지역의 1세대 3주택에 기본적으로 8% 중과세율을 적용하고, 조정대상지역의 1세대 3주택 이상과 비조정대상지역의 1세대 4주택 이상에는 12%를 적용하도록 정하고 있습니다. 대통령령상 일시적 2주택에 해당하면 예외가 될 수 있으므로 계산기에서 해당 항목을 빠뜨리면 안 됩니다.
주택의 공유지분이나 부속토지만 소유하거나 취득하는 경우에도 중과 판단에서 주택으로 볼 수 있습니다. 법인이 주택을 취득하는 경우에는 지역과 관계없이 12% 중과 여부를 확인해야 합니다. 지방교육세는 일반 주택 매매 세율 1·2·3%에 대응해 각각 0.1·0.2·0.3%가 산출될 수 있고, 농어촌특별세는 주택 종류와 면적 등 조건에 따라 달라질 수 있어 총액 화면의 포함 항목을 확인해야 합니다.
주택 중과세율 판단표
| 1세대 2주택 | 조정대상지역 | 8% | 대통령령이 정한 일시적 2주택은 제외될 수 있으므로 기존 주택 처분 요건을 별도로 확인합니다. |
|---|---|---|---|
| 1세대 3주택 | 조정대상지역 외 | 8% | 취득 후 주택 수를 기준으로 판단하므로 새로 사는 주택도 계산에 포함합니다. |
| 1세대 3주택 이상 | 조정대상지역 | 12% | 공유지분·부속토지 보유도 주택 수에 영향을 줄 수 있습니다. |
| 1세대 4주택 이상 | 조정대상지역 외 | 12% | 저가주택 등 주택 수 산정 제외 여부를 법령 기준으로 확인해야 합니다. |
| 법인 | 주택 취득 | 12% | 개인 세대의 주택 수 계산과 다른 법인 중과 규정이 적용됩니다. |
신고납부 날짜와 위택스 확인법
일반적인 부동산 취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 증여 등 무상취득은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이며, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다. 등기나 등록 신청을 신고납부기한 안에 진행한다면 등기·등록 신청서를 접수하는 날까지 세금을 납부해야 합니다.
위택스에서는 지방세 미리계산으로 예상세액을 확인한 뒤 취득세 신고와 납부 절차를 진행할 수 있습니다. 계산 전에는 매매계약서, 잔금일, 주택 수, 소재지의 규제지역 여부를 준비하고, 계산 후에는 취득세만 표시된 것인지 지방교육세와 농어촌특별세가 포함됐는지 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 취득세계산기에 매매가만 입력하면 되나요?
A. 아닙니다. 취득 유형, 취득일, 소재지, 세대 주택 수, 조정대상지역 여부, 법인 여부와 감면 조건까지 입력해야 중과 여부를 제대로 판단할 수 있습니다.
Q. 8억원 아파트의 기본 취득세는 얼마인가요?
A. 6억~9억원 구간 산식에 따라 세율은 2.3333%이고, 기본 취득세는 1,866만6,400원입니다. 지방교육세·농어촌특별세와 감면은 별도입니다.
Q. 6억원 주택과 6억1,000만원 주택은 같은 세율인가요?
A. 아닙니다. 6억원 이하는 1%이고, 6억원을 초과하면 6억~9억원 구간의 산식으로 세율을 다시 계산합니다.
Q. 공동명의로 절반만 사면 취득가액도 절반으로 보나요?
A. 과세표준은 실제 취득 지분을 기준으로 하지만, 세율 구간은 전체 주택의 취득 당시 가액을 기준으로 판단하는 규정이 있으므로 지분 금액만 입력하면 안 됩니다.
Q. 증여 취득세는 항상 3.5%인가요?
A. 3.5%는 기본세율입니다. 조정대상지역의 일정 가액 이상 주택 증여 등은 중과 규정이 적용될 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
Q. 취득세는 언제까지 내야 하나요?
A. 일반적인 부동산 취득은 취득일부터 60일 이내입니다. 증여 등 무상취득은 취득한 달 말일부터 3개월, 상속은 상속개시월 말일부터 6개월이며 등기를 먼저 신청하면 신청일 전까지 납부해야 합니다.
취득세계산기는 계약 전 자금 계획을 세우는 데 유용하지만, 입력값 하나가 세율을 바꿀 수 있습니다. 먼저 매매가가 6억원·9억원 어느 구간인지 계산하고, 이어서 세대 주택 수와 조정대상지역 여부를 확인한 뒤, 지방교육세와 농어촌특별세가 포함된 총액을 점검하면 됩니다. 증여·법인·다주택·감면이 들어간 거래는 계산기 결과를 참고용으로 보고 관할 지방자치단체에 최종 신고 기준을 확인하는 편이 안전합니다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 지방세법 제11조
· 국가법령정보센터 지방세법 제10조의3
· 국가법령정보센터 지방세법 제13조의2
· 국가법령정보센터 지방세법 제20조
· 국가법령정보센터 지방세법 제151조