홈택스 종부세 모의계산은 공시가격·주택 수·1세대1주택 여부를 넣고, (공시가 합−공제)×공정시장가액비율 60%로 과표를 잡는다.
종합부동산세계산기로 예상 세액을 보려면 국세청 홈택스 ‘세금 모의계산 → 종합부동산세 간이(모의)세액계산’에 들어가 공시가격·소유 지분·1세대 1주택 여부·주택 수를 입력하면 됩니다. 국세청 기준 주택분 기본공제는 9억 원(1세대 1주택 12억 원), 공정시장가액비율은 주택 60%·토지 100%이며, 과세기준일은 매년 6월 1일, 납부는 12월 1~15일입니다.
시세가 아니라 공시가격이 입력값의 전부입니다. 2026년 귀속분(6월 1일 보유 기준)은 공시가격 상승 영향으로 세액이 늘어날 수 있다는 보도가 있어, 고지 전 모의계산으로 현금 흐름을 미리 잡아 두는 편이 안전합니다. 아래 순서는 계산기 입력 → 산식 이해 → 세율·공제 비교 순입니다.
종합부동산세계산기 접속·입력 순서
가장 신뢰할 수 있는 도구는 민간 사이트가 아니라 홈택스 공식 모의계산입니다. 경로: hometax.go.kr 접속 → ‘모의계산(세금 모의계산)’ → ‘종합부동산세 간이세액계산(모의세액계산)’. 로그인 없이도 가능한 경우가 많지만, 본인 과세물건 조회·고지 내역 확인은 공동인증서·간편인증 로그인이 필요합니다.
계산 전에 먼저 공시가격을 확정하세요. 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 공동주택·개별주택·토지를 주소·단지·동호로 조회합니다. 공동명의면 물건 전체 공시가를 넣고 지분율을 따로 적는 방식이 일반적이며, 국세청 안내 영상도 “부분 지분이면 공시가격은 전체, 지분율을 반영해 계산”한다고 설명합니다.
입력 체크리스트는 간단합니다. ①귀속·기준 연도 ②주택/토지 구분 ③물건별 공시가격 ④지분율 ⑤1세대 1주택 해당 여부 ⑥부부 공동명의 특례 적용 여부 ⑦연령·보유기간(1세대 1주택 세액공제용). 특례·합산배제 가능 물건이 있으면 모의계산 결과와 실제 고지가 달라질 수 있으니, 9월 합산배제·과세특례 신청 여부를 함께 점검하세요.
계산기 입력 전 준비·의미
| 공시가격 | 부동산공시가격 알리미 조회 | 시세·실거래가가 아님. 오입력 시 세액 전체가 틀어짐 |
|---|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 보유분 | 6/1 전 처분·이후 취득은 해당 연도 종부세 대상에서 빠지거나 들어감 |
| 기본공제(주택) | 일반 9억 / 1세대1주택 12억 | 인별 합산 후 공제. 법인은 주택분 기본공제 배제 |
| 공정시장가액비율 | 주택 60% · 토지 100% | 과표 = (공시가 합−공제)×비율. 비율이 오르면 세액 직결 |
| 1세대1주택 세액공제 | 연령·보유기간 중복, 한도 80% | 특례 미적용 공동명의는 이 공제를 못 받는 구조 |
| 납부·분납 | 12.1~12.15, 250만 원 초과 시 분납 | 농어촌특별세는 종부세액의 20% 추가 |
종부세 산식·과표 잡는 법
계산기가 내부적으로 쓰는 식은 국세청 세액계산 흐름도와 같습니다. 주택분: (인별 주택 공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60% = 과세표준. 여기에 누진세율을 곱해 종합부동산세액을 구하고, 이미 낸 재산세 중 종부세 과표에 해당하는 중복분을 빼 산출세액을 만듭니다. 1세대 1주택이면 고령·장기보유 세액공제(최대 80%)를 적용하고, 직전 연도 총세액 대비 세부담상한(150%)을 넘지 않도록 조정합니다.
구조 이해를 위한 단순 예시(재산세 중복분·세액공제 반영 전)입니다. 1세대 1주택·공시가격 15억 원이면 (15억−12억)×60%=과표 1.8억 원, 2주택 이하 세율 0.5% 구간이면 종부세액 약 90만 원 수준으로 출발합니다. 공시가 20억이면 (20억−12억)×60%=과표 4.8억 원으로 0.7% 구간(누진공제 60만 원)에 들어갑니다. 실제 고지액은 재산세 공제·세액공제·상한으로 더 낮아질 수 있습니다.
토지는 공제가 다릅니다. 종합합산(나대지·잡종지 등) 5억 원, 별도합산(상가·사무실 부속토지 등) 80억 원이며 공정시장가액비율은 100%입니다. 주택과 토지를 한 화면에 섞어 넣지 말고 유형별로 나눠 모의계산하세요.
개인 주택분 세율(’23년 이후·국세청)
| 3억 원 이하 | 0.5% (누진공제 없음) | 0.5% — 저과표 구간은 동일 |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 0.7% (누진공제 60만 원) | 0.7% (60만 원) |
| 12억 원 이하 | 1.0% (240만 원) | 1.0% (240만 원) |
| 25억 원 이하 | 1.3% (600만 원) | 2.0% (1,440만 원) — 중과 체감 시작 |
| 50억 원 이하 | 1.5% (1,100만 원) | 3.0% (3,940만 원) |
| 94억 원 이하 | 2.0% (3,600만 원) | 4.0% (8,940만 원) |
| 94억 원 초과 | 2.7% (1억 180만 원) | 5.0% (1억 8,340만 원) |
1주택·공동명의 공제 비교 포인트
계산기에서 결과가 갈리는 지점은 ‘누가 공제를 어떻게 받느냐’입니다. 단독 명의 1세대 1주택은 기본공제 12억 원에 더해 연령(60세 20%·65세 30%·70세 40%)과 보유기간(5년 20%·10년 40%·15년 50%) 세액공제를 중복 적용할 수 있고 한도는 80%입니다. 부부 공동명의 1주택을 특례 없이 두면 각자 9억 원씩, 합쳐 최대 18억 원까지 공제되지만 고령·장기보유 세액공제는 원칙적으로 적용되지 않습니다.
공시가 12억~18억 원대면 공동명의(인별 9억×2)가 종부세 자체를 없애는 경우가 많고, 18억을 크게 넘는 고령·장기 보유 1주택은 특례로 12억 공제+세액공제가 더 유리할 수 있습니다. 국세청도 부부 공동명의 특례 신청 전 홈택스·손택스 모의세액계산으로 유불리를 비교하라고 안내합니다. 특례를 신청하면 납세의무자(지분 큰 쪽 등) 기준으로 1세대 1주택 방식으로 계산됩니다.
2026년 들어 공정시장가액비율 상향·1주택 기본공제 조정 등이 언론에 보도되고 있으나, 시행 전 단계의 논의·개편안 성격으로 보는 것이 맞습니다. 모의계산기는 현행 국세청 기준(주택 공제 9억·1세대1주택 12억, 공정시장가액비율 60%)으로 돌리고, 제도가 확정되면 홈택스 반영값을 다시 확인하세요.
명의·특례별 계산기 선택 가이드
| 단독 1세대1주택 | 공제 12억 + 연령·보유 세액공제(최대 80%) | 고가·장기보유 고령층에 유리한 경우가 많음 |
|---|---|---|
| 공동명의·특례 미적용 | 인별 9억(합 최대 18억), 세액공제 없음 | 공시가 18억 이하면 종부세 0에 가까운 경우 多 |
| 공동명의·1주택 특례 | 12억 공제 + 세액공제 가능 | 18억 초과·고령 장기보유 시 모의계산으로 비교 필수 |
| 2주택 이하(일반) | 인별 9억, 일반 누진세율 | 과표 구간만 확인하면 계산기 결과 해석 쉬움 |
| 3주택 이상 | 인별 9억, 중과 세율 구간 확대 | 합산배제·특례주택 제외 후 주택 수 재판정 |
| 법인 주택 | 기본공제 배제, 단일·고율 체계 | 개인 계산기와 결과가 전혀 다름 |
납부 일정·분납·실수 줄이기
국세청 기준 납부기간은 매년 12월 1일~15일(토·공휴일이면 다음 평일)입니다. 고지서가 오지만 내용이 다르면 같은 기간 자진 신고·납부도 가능합니다. 납부할 세액이 250만 원을 초과하면 기한 후 6개월 이내 분납이 가능하고, 250만 초과~500만 이하는 초과분, 500만 초과는 세액의 50% 이하를 나눌 수 있습니다. 농어촌특별세는 종부세액의 20%이며 분납 비율에 맞춰 같이 나눕니다.
모의계산과 실제 고지가 어긋나는 흔한 이유는 네 가지입니다. 공시가격 연도 착오, 지분율 누락, 1세대 1주택·세대원 판정 오류, 합산배제·특례 미반영입니다. 임대주택 등 합산배제·과세특례는 통상 9월 중순~말 신청 기간이 있고, 놓쳤더라도 납부 기간에 보완할 수 있는 경우가 있으니 고지 전 홈택스 안내를 다시 확인하세요.
공동주택 공시가격은 2025년 이후 상승 폭이 커졌다는 집계가 보도됐고, 2026년 6월 1일 기준 보유분에 대한 12월 종부세 부담이 커질 수 있다는 전망이 나옵니다. 계산기로 ‘대략 얼마’를 먼저 보고, 세액이 크면 분납 일정까지 캘린더에 넣는 순서가 현실적입니다.
자주 묻는 질문
Q. 종합부동산세계산기에 시세를 넣어도 되나요?
A. 안 됩니다. 공시가격만 사용합니다. 부동산공시가격 알리미에서 해당 연도 공시가를 조회해 입력하세요.
Q. 1세대 1주택이면 공시가 얼마부터 종부세가 나오나요?
A. 기본공제 12억 원을 넘는 공시가격 합계부터 과표가 생깁니다. 다만 공정시장가액비율 60%·재산세 중복 공제·세액공제로 최종 고지액은 달라집니다.
Q. 부부 공동명의는 12억 공제인가요, 18억인가요?
A. 특례 미적용이면 인별 9억씩(합 최대 18억)이고 세액공제는 없습니다. 특례를 신청하면 12억 공제에 세액공제가 가능합니다. 반드시 모의계산으로 비교하세요.
Q. 홈택스 모의계산 결과가 고지서와 다를 수 있나요?
A. 가능합니다. 합산배제·특례·재산세 확정분·세대 판정이 반영되지 않으면 차이가 납니다. 고지 내용이 다르면 납부 기간 내 신고·납부나 관할 세무서 확인이 필요합니다.
Q. 종부세 납부 기간과 분납 기준은?
A. 매년 12월 1~15일입니다. 납부세액 250만 원 초과 시 6개월 이내 분납이 가능하고, 농어촌특별세(종부세의 20%)도 분납 비율에 따릅니다.
Q. 3주택 이상이면 세율이 어떻게 달라지나요?
A. 과표 12억 원 이하 구간은 2주택 이하와 같지만, 25억 원 이하부터 2.0% 등으로 중과 세율이 적용됩니다. 특례로 주택 수에서 빠지는 물건이 있으면 먼저 주택 수를 다시 세세요.
정리하면, 종합부동산세계산기는 ‘공시가격 확정 → 홈택스 모의계산 입력 → 1세대1주택·공동명의 특례 유불리 비교 → 12월 납부·분납 계획’ 순으로 쓰면 됩니다. 현행 핵심 숫자는 주택 공제 9억(1세대1주택 12억), 공정시장가액비율 60%, 납부 12.1~12.15, 농어촌특별세 20%입니다. 제도 개편안이 확정되면 공제·비율이 바뀔 수 있으니 홈택스·국세청 공지를 기준으로 다시 돌리세요. 본 글은 공개된 세법·국세청 안내를 바탕으로 한 정보 제공이며, 개별 세액·특례 적용은 세무 전문가 또는 관할 세무서 상담으로 확인하는 것이 안전합니다.
📌 참고 및 출처
· 국세청 - 종합부동산세 개요
· 국세청 - 세액계산 흐름도
· 국세청 - 종합부동산세 세율
· 국세청 - 납부기한
· 국세청 홈택스 세금모의계산