2026년 종부세는 6월 1일 보유 현황과 공시가격을 기준으로 계산하며, 홈택스 간이세액계산 전 공제액·주택 수·세액공제 조건을 정확히 구분해야 합니다.
2026년 종합부동산세는 6월 1일 현재 보유한 주택·토지를 기준으로 판정합니다. 개인의 주택 공시가격 합계에서 일반 9억원, 1세대 1주택자는 12억원을 공제한 뒤 60%를 곱해 과세표준을 구하며, 최종 세액에는 공제할 재산세와 세액공제까지 반영해야 합니다.
종부세 계산 전 확인값
종합부동산세계산기에 실거래가나 호가를 넣으면 결과가 달라집니다. 아파트·연립·다세대는 부동산공시가격 알리미의 공동주택가격, 단독·다가구주택은 개별주택가격을 확인해야 합니다. 2026년 1월 1일 기준 공동주택가격은 4월 30일 결정·공시됐으므로 해당 연도 값을 사용합니다.
주택 수와 소유지분도 6월 1일 현재 상태로 입력합니다. 종부세는 인별 합산이므로 부부 공동명의라고 해서 단순히 세대 전체 금액으로 계산하면 안 됩니다. 홈택스에서 ‘종합부동산세 간이세액계산’을 찾아 공시가격, 지분, 주택 수, 취득일과 연령 등 실제 조건을 입력하는 순서가 안전합니다.
2026년 종부세 계산 필수값
| 과세기준일 | 2026년 6월 1일 | 매매 잔금·등기 시점에 따라 납세의무자가 달라질 수 있으므로 이날 소유자를 확인합니다. |
|---|---|---|
| 주택 기본공제 | 일반 개인 9억원, 1세대 1주택자 12억원 | 시세가 아니라 납세의무자별 공시가격 합계에서 차감합니다. |
| 토지 기본공제 | 종합합산 5억원, 별도합산 80억원 | 나대지와 상가 부속토지는 분류와 계산 구조가 다릅니다. |
| 공정시장가액비율 | 주택 60%, 토지 100% | 기본공제 후 남은 금액에 적용합니다. |
| 납부기간 | 12월 1일~12월 15일 | 기한이 토요일·공휴일이면 다음 평일까지입니다. 국세청 고지 외에 신고납부도 가능합니다. |
종합부동산세계산기 순서
계산 흐름은 ‘공시가격 합산－기본공제→공정시장가액비율→누진세율→재산세액 공제→1주택 세액공제→세부담상한’ 순서입니다. 예를 들어 단독명의 1세대 1주택자의 2026년 공시가격이 15억원이라면 과세표준 전 단계는 (15억원－12억원)×60%=1억8천만원입니다. 이 금액은 3억원 이하 구간이므로 세율 0.5%를 적용한 금액은 90만원입니다.
다만 90만원이 실제 고지세액은 아닙니다. 같은 과세표준에 대응하는 재산세액을 빼고, 해당하면 고령자·장기보유 세액공제와 전년 대비 150% 세부담상한을 반영합니다. 확정 종부세에는 그 세액의 20%인 농어촌특별세도 붙으므로 계산기 화면의 ‘종부세’와 ‘총 납부액’을 구분해서 봐야 합니다.
공시가격 15억원 1주택 계산 흐름
| 1. 기본공제 | 15억원－12억원=3억원 | 단독명의 1세대 1주택자라는 가정입니다. |
|---|---|---|
| 2. 과세표준 | 3억원×60%=1억8천만원 | 공정시장가액비율은 기본공제 후 적용합니다. |
| 3. 세율 적용 | 1억8천만원×0.5%=90만원 | 재산세 공제 전 금액이므로 고지세액으로 보면 안 됩니다. |
| 4. 세액 조정 | 공제할 재산세·1주택 세액공제·세부담상한 반영 | 재산세 고지내역, 연령과 취득일을 입력해야 결과가 가까워집니다. |
| 5. 농어촌특별세 | 확정 종부세의 20% | 최종 자금 계획에는 종부세와 함께 합산합니다. |
2026 주택분 종부세율
주택분 세율은 과세표준 구간별 누진세율입니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억원까지 같은 세율이지만, 12억원을 넘는 부분부터 차이가 생깁니다. 따라서 주택 수만 보고 중과 여부를 판단하지 말고 공제 후 과세표준 구간까지 함께 확인해야 합니다.
계산기에서 세율을 과세표준 전체에 한 번에 곱하면 누진구조 때문에 오차가 생길 수 있습니다. 홈택스 계산 결과를 검산할 때는 법정 산식의 구간별 산출액이나 누진공제를 사용해야 하며, 법인은 일반 개인과 기본공제·세율 체계가 다르므로 개인용 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다.
개인 주택분 종부세율표
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
|---|---|---|
| 3억원 초과~6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과~12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과~25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과~50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과~94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
공제·특례 입력 체크
1세대 1주택자는 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령에 따라 20%·30%·40%, 보유기간이 5년 이상이면 기간에 따라 20%·40%·50%의 세액공제를 받을 수 있습니다. 두 공제는 합산할 수 있지만 한도는 80%입니다. 계산기에 생년월일이나 취득일을 잘못 넣으면 차이가 커지는 이유입니다.
부부 공동명의 1주택은 각 소유자를 기준으로 계산하는 방식과 한 사람을 납세의무자로 보는 공동명의 1주택 특례를 비교할 필요가 있습니다. 특례를 적용하면 12억원 공제와 최대 80%의 고령·장기보유 공제가 가능하지만, 특례를 적용하지 않으면 해당 세액공제는 적용되지 않습니다. 신청 대상이라면 9월 16일부터 30일까지 신고하며, 최초 신청 후 내용에 변동이 없으면 다음 해부터 별도 신청 없이 계속 적용됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 종합부동산세계산기에 시세를 넣어도 되나요?
A. 아닙니다. 주택은 2026년 공시가격을 입력해야 합니다. 공동주택과 단독주택의 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 구분해 확인할 수 있습니다.
Q. 공시가격이 12억원 이하면 누구나 종부세가 없나요?
A. 12억원 공제는 법상 1세대 1주택자에게 적용됩니다. 그 밖의 개인은 인별 주택 공시가격 합계에서 9억원을 공제하므로 주택 수와 명의를 먼저 확인해야 합니다.
Q. 6월 2일에 집을 팔면 그해 종부세는 누가 내나요?
A. 과세기준일은 6월 1일입니다. 이날 재산세 납세의무자인 소유자가 그해 종부세 판단 대상이 됩니다.
Q. 종부세 계산값에 재산세도 다시 포함되나요?
A. 종부세 산출 과정에서는 해당 과세표준에 대응하는 재산세액을 공제합니다. 단순히 과세표준에 세율만 곱한 값보다 홈택스 결과가 낮아질 수 있습니다.
Q. 종부세가 300만원이면 분납할 수 있나요?
A. 농어촌특별세를 제외한 종부세가 250만원을 초과하면 가능합니다. 250만원 초과 500만원 이하라면 250만원을 넘는 부분을 납부기한 경과 후 6개월 이내에 분납할 수 있습니다.
Q. 계산기와 12월 고지서 금액이 다른 이유는 무엇인가요?
A. 합산배제, 지분, 재산세 공제액, 세액공제 또는 세부담상한 입력 차이일 가능성이 있습니다. 고지 후에는 홈택스의 과세물건 및 세액 산출내역과 입력값을 대조해야 합니다.
종합부동산세계산기는 예상세액을 확인하는 도구이며, 핵심은 2026년 공시가격과 6월 1일 소유 현황을 정확히 넣는 것입니다. 먼저 공시가격을 조회하고 일반·1세대 1주택·공동명의 특례를 구분한 뒤, 재산세 내역과 생년월일·취득일을 반영해 홈택스 결과를 확인하세요. 합산배제 대상이나 명의 변동처럼 판단이 복잡한 경우에는 고지 전 국세청 또는 세무전문가에게 개별 사실관계를 확인하는 것이 안전합니다.
📌 참고 및 출처
· 국세청 종합부동산세 개요
· 국세청 종합부동산세 계산·세율 안내
· 국세청 종합부동산세 납부기한
· 국세청 합산배제 및 과세특례 신고
· 국가법령정보센터 종합부동산세법 제8조·제9조