공시가격에 43~60%의 공정시장가액비율을 곱한 뒤 해당 누진세율을 적용하며, 도시지역분·지방교육세 등을 더해야 실제 고지액에 가까워진다.
2026년 주택 재산세계산은 실거래가가 아니라 공시가격에서 출발한다. 1세대 1주택은 공시가격 구간별로 43~45%를 곱하고, 공시가격 9억원 이하라면 0.05~0.35% 특례세율을 적용한다. 그 밖의 주택은 60%와 0.1~0.4% 표준세율을 쓴다.
재산세계산은 공시가격부터
먼저 부동산공시가격 알리미에서 2026년 공동주택가격 또는 개별주택가격을 확인한다. 매매 시세나 분양가를 넣으면 시작부터 계산이 달라진다. 기본 과세표준은 ‘공시가격×공정시장가액비율’이지만, 주택은 계산한 금액과 과세표준상한액 중 작은 금액을 쓴다. 상한액은 ‘직전 연도 공시가격×현재 비율+(올해 계산 과세표준×5%)’ 구조여서 공시가격이 크게 오른 집은 단순 계산보다 실제 과세표준이 낮을 수 있다. 납세의무자는 납부일이 아니라 6월 1일 현재 사실상 소유자다.
2026 공정시장가액비율
| 1세대 1주택·공시가격 3억원 이하 | 43% | 3억원을 초과하는 순간 44% 구간으로 바뀐다. |
|---|---|---|
| 1세대 1주택·3억원 초과~6억원 이하 | 44% | 공시가격 전체에 44%를 곱한다. |
| 1세대 1주택·6억원 초과 | 45% | 9억원 초과 주택도 비율은 45%지만 특례세율은 받지 못한다. |
| 그 밖의 주택 | 60% | 다주택·법인 등은 1주택 해당 여부를 먼저 확인한다. |
| 토지·건축물 | 70% | 주택과 세율표가 달라 이 글의 주택 예시를 그대로 쓰면 안 된다. |
2026 주택 재산세율
세율 구간은 공시가격이 아니라 위에서 구한 과세표준으로 고른다. 1세대 1주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하에만 적용되며, 표준세율보다 각 구간 세율이 0.05%포인트 낮다. 과세표준이 경계값을 넘으면 전체 금액에 높은 세율을 곱하는 방식이 아니라 기준금액과 초과분 세율을 합산한다. 예를 들어 특례 과세표준 2억2천만원은 12만원에 1억5천만원 초과분 7천만원의 0.2%를 더한다.
주택분 재산세 누진세율
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
|---|---|---|
| 6천만원 초과~1억5천만원 이하 | 6만원+6천만원 초과분×0.15% | 3만원+초과분×0.1% |
| 1억5천만원 초과~3억원 이하 | 19만5천원+1억5천만원 초과분×0.25% | 12만원+초과분×0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원+3억원 초과분×0.4% | 42만원+초과분×0.35%; 공시가격 9억원 이하만 |
공시가격별 계산 예시
아래 금액은 과세표준상한, 감면, 지자체 조례, 세액 끝수 처리를 반영하지 않은 연간 주택분 재산세 본세 산출액이다. 공시가격 5억원인 1세대 1주택은 ‘5억원×44%=2억2천만원’이 과세표준이다. 특례세율을 넣으면 ‘12만원+(7천만원×0.2%)=26만원’이다. 같은 공시가격이라도 1주택 요건을 충족하지 않으면 과세표준 3억원, 본세 57만원으로 차이가 난다.
2026 공시가격별 본세 예시
| 1주택·공시 3억원 | 과표 1억2,900만원·본세 9만9,000원 | 43%와 특례세율 적용 |
|---|---|---|
| 1주택·공시 5억원 | 과표 2억2,000만원·본세 26만원 | 44%와 특례세율 적용 |
| 1주택·공시 8억원 | 과표 3억6,000만원·본세 63만원 | 45%와 특례세율 적용 |
| 1주택·공시 10억원 | 과표 4억5,000만원·본세 117만원 | 45%는 적용되지만 9억원 초과라 표준세율 |
| 그 밖의 주택·공시 5억원 | 과표 3억원·본세 57만원 | 60%와 표준세율 적용 |
고지액 차이와 2026 납기
재산세 본세만 계산하면 고지서 합계보다 작게 나온다. 도시지역분 적용 대상이면 같은 과세표준의 0.14%가 더해지고, 지방교육세는 재산세 납부세액의 20%다. 지역자원시설세는 주택의 건축물 부분 가액을 기준으로 0.04~0.12% 누진세율을 써 공시가격만으로 정확히 산출하기 어렵다. 공시가격 5억원 1주택 예시가 도시지역에 있다면 본세 26만원, 도시지역분 30만8천원, 지방교육세 5만2천원으로 지역자원시설세 전 소계는 62만원이다. 과세표준상한과 개별 감면까지 반영한 고지서가 최종 기준이다.
2026년 주택분은 7월 16~31일과 9월 16~30일에 절반씩 납부한다. 연간 주택분 재산세가 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 전액 부과될 수 있고, 토지분은 9월 16~30일이다. 8월 3일 현재 7월분을 놓쳤다면 9월까지 기다리지 말고 위택스나 관할 시·군·구에서 체납액을 확인해야 한다. 기한을 넘기면 납부지연가산세 3%가 붙고, 해당 지방세액이 45만원 이상이면 매월 0.66%가 최대 60개월까지 추가될 수 있다.
자주 묻는 질문
Q. 재산세는 매매가로 계산하나요?
A. 아니다. 주택은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시가격을 기준으로 한다. 2026년 값을 부동산공시가격 알리미에서 확인해야 한다.
Q. 공시가격 9억원을 넘는 1주택도 45%를 적용하나요?
A. 2026년 시행령은 1세대 1주택이면 9억원 초과도 45% 비율을 적용한다. 다만 9억원 이하에 한정된 특례세율은 적용되지 않아 표준세율로 계산한다.
Q. 7월과 9월 고지는 세금이 두 번 붙는 건가요?
A. 아니다. 연간 주택분 재산세를 원칙적으로 절반씩 나눈 것이다. 연간 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한 번에 고지될 수 있다.
Q. 6월에 집을 팔았다면 누가 내나요?
A. 6월 1일 현재 사실상 소유자가 그해 재산세 납세의무자다. 잔금일과 소유권 변동 시점이 걸쳐 있다면 계약서와 등기 자료로 관할 지자체에 확인하는 편이 안전하다.
Q. 공동명의면 각자 따로 누진세율을 적용하나요?
A. 주택 전체의 토지와 건물 가액을 합한 과세표준에 주택 세율을 적용한다. 공동명의 자체보다 세대의 다른 주택 보유 여부와 지분 반영 내역을 고지서에서 먼저 확인해야 한다.
Q. 계산기 결과와 고지서가 다른 이유는 무엇인가요?
A. 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세, 과세표준상한, 감면, 조례와 끝수 처리 반영 여부가 다르기 때문이다. 최종 납부액은 위택스 조회액 또는 지자체 고지서로 확인한다.
[[TIMG12]]
재산세계산은 ‘2026 공시가격 확인→1세대 1주택 판정→비율 적용→과세표준상한 비교→누진세율 적용→부가 세목 합산’ 순서로 하면 된다. 직접 계산값은 예산을 잡는 데 유용하지만, 주택 수 예외·감면·공동소유처럼 사실관계가 복잡하면 관할 지방자치단체 세무부서나 세무 전문가에게 확인해야 한다. 이 글은 일반적인 세금 정보이며 개별 과세처분에 대한 세무 자문을 대신하지 않는다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 - 지방세법 시행령
· 국가법령정보센터 - 지방세법 제111조
· 국가법령정보센터 - 지방세법 제111조의2
· 국가법령정보센터 - 주택 재산세 납세고지서 서식
· 국토교통부 부동산공시가격 알리미