주택 재산세는 시세가 아닌 공시가격에 43~60%를 곱해 과세표준을 구하며, 실제 고지액은 본세에 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세를 더해 확인합니다.
2026년 주택 재산세계산의 출발점은 매매가가 아니라 공시가격입니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 뒤 누진세율을 적용하며, 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43%·44%·45%, 그 밖의 주택은 60%가 적용됩니다.
공시가격 6억원인 1세대 1주택을 단순 계산하면 과세표준은 2억6,400만원, 재산세 본세는 34만8,000원입니다. 다만 고지서에는 도시지역분과 지방교육세, 지역자원시설세 등이 함께 표시되므로 본세만 보고 최종 납부액으로 판단하면 안 됩니다.
재산세계산 기본 공식
계산 순서는 ‘공시가격 확인→공정시장가액비율 적용→세율 계산→부가 세목 합산→상한·감면 확인’입니다. 아파트·연립·다세대의 2026년 공동주택가격은 부동산공시가격 알리미에서 동·호수까지 선택해 확인할 수 있습니다.
납세의무자는 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유한 사람입니다. 따라서 연중 보유기간을 일할 계산하는 방식이 아니며, 매매 시에는 6월 1일 현재 소유관계를 먼저 확인해야 합니다. 공동소유 주택도 주택 전체 과세표준에 세율을 적용한 뒤 소유 지분에 따라 나뉘므로 각자 지분가액에 처음부터 낮은 구간 세율을 적용하는 방식과 다릅니다.
2026 주택 재산세계산 구조
| 1. 공시가격 | 부동산공시가격 알리미에서 조회 | 매매가나 KB시세를 입력하지 않습니다. |
|---|---|---|
| 2. 과세표준 | 공시가격 × 공정시장가액비율 | 1주택 여부와 공시가격 구간을 먼저 구분합니다. |
| 3. 재산세 본세 | 과세표준에 누진세율 적용 | 과세표준 전체에 최고구간 세율을 곱하지 않습니다. |
| 4. 함께 부과되는 세목 | 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세 | 계산기 결과와 고지액이 다른 대표 원인입니다. |
| 5. 최종 조정 | 감면·과세표준상한·세부담상한 반영 | 전년도 자료가 없으면 모의계산과 실제 고지액이 달라질 수 있습니다. |
2026 재산세율 구간
공시가격과 과세표준은 같은 숫자가 아닙니다. 2026년 1세대 1주택 공정시장가액비율은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%입니다. 9억원을 초과한 1세대 1주택도 45% 비율은 적용되지만, 0.05%포인트 낮은 특례세율은 시가표준액 9억원 이하 주택으로 한정됩니다.
일반 주택세율은 0.1~0.4%이며, 요건을 충족한 1세대 1주택 특례세율은 0.05~0.35%입니다. 표의 기준은 공시가격이 아니라 공정시장가액비율을 반영한 과세표준이라는 점이 핵심입니다.
주택 재산세 본세 누진세율
| 6,000만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
|---|---|---|
| 6,000만원 초과~1억5,000만원 | 6만원+초과액의 0.15% | 3만원+초과액의 0.1% |
| 1억5,000만원 초과~3억원 | 19만5,000원+초과액의 0.25% | 12만원+초과액의 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원+초과액의 0.4% | 42만원+초과액의 0.35%이며 공시가격 9억원 이하 요건을 확인합니다. |
공시가격별 계산 예시
공시가격 6억원인 1세대 1주택은 44%를 적용해 과세표준이 2억6,400만원입니다. 특례 본세는 ‘12만원+(1억1,400만원×0.2%)’로 34만8,000원이며, 도시지역분은 36만9,600원, 지방교육세는 본세의 20%인 6만9,600원입니다.
같은 공시가격이라도 일반주택은 과세표준이 3억6,000만원으로 올라 본세 81만원이 계산됩니다. 아래 합계는 비교를 위해 도시지역분 적용을 가정하고 지역자원시설세·감면·상한을 제외한 값입니다. 지역자원시설세는 주택 전체 공시가격이 아니라 건축물 관련 과세표준과 누진세율로 계산되므로 고지서에서 별도로 대조하는 편이 정확합니다.
공시가격 6억원 주택 계산 비교
| 공정시장가액비율 | 44% | 60% |
|---|---|---|
| 과세표준 | 2억6,400만원 | 3억6,000만원 |
| 재산세 본세 | 34만8,000원 | 81만원 |
| 도시지역분 | 36만9,600원 | 50만4,000원 |
| 지방교육세 | 6만9,600원 | 16만2,000원 |
| 비교 합계 | 78만7,200원 | 147만6,000원｜지역자원시설세·상한·감면 제외 |
고지액과 납부기간 확인
도시지역분은 적용대상으로 고시된 도시지역의 주택 등에 과세표준의 0.14%를 적용합니다. 지방교육세는 도시지역분을 제외한 재산세 납부세액의 20%이며, 지역자원시설세는 별도 과세표준에 0.04~0.12% 누진세율이 적용됩니다.
주택분은 원칙적으로 절반씩 나눠 2026년 7월 16~31일과 9월 16~30일에 납부합니다. 연간 부과세액이 20만원 이하이면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 전액 부과될 수 있습니다. 계산값을 검산할 때는 위택스 고지내역에서 본세, 도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세를 각각 비교해야 차이의 원인을 찾기 쉽습니다.
자주 묻는 질문
Q. 아파트 시세로 계산해도 되나요?
A. 아닙니다. 공동주택은 부동산공시가격 알리미에 공개된 해당 연도 공시가격을 기준으로 계산합니다.
Q. 공시가격 6억원 1주택의 세금은 정확히 78만7,200원인가요?
A. 이는 도시지역분 적용을 가정하고 지역자원시설세·감면·상한을 제외한 검산값입니다. 최종 납부액은 관할 지방자치단체의 고지서를 확인해야 합니다.
Q. 공시가격 9억원을 넘으면 45% 비율도 사라지나요?
A. 2026년 시행령상 인정되는 1세대 1주택은 9억원 초과 주택도 공정시장가액비율 45%를 적용합니다. 다만 0.05%포인트 낮은 세율 특례는 시가표준액 9억원 이하로 제한됩니다.
Q. 7월과 9월 고지액은 항상 똑같나요?
A. 주택분 재산세는 원칙적으로 절반씩 부과됩니다. 다만 연간 세액 20만원 이하 주택은 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과될 수 있습니다.
Q. 집을 6월에 팔면 누가 재산세를 내나요?
A. 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자가 납세의무자입니다. 잔금일과 소유권 이전 시점 등 실제 소유관계를 확인해야 합니다.
Q. 계산기보다 고지액이 적게 나온 이유는 무엇인가요?
A. 과세표준상한, 세부담상한, 지방세 감면 또는 조례상 조정이 반영됐을 가능성이 있습니다. 고지서의 경감세액과 직전 연도 세액 상당액을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
재산세계산은 공시가격만 넣고 끝내는 작업이 아닙니다. 먼저 1세대 1주택 여부와 적용 비율을 정하고, 누진세율로 본세를 구한 다음 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세를 구분해 더해야 합니다.
마지막으로 6월 1일 소유관계, 1주택 특례, 감면과 상한 적용 여부를 고지서에서 확인하면 모의계산과 실제 납부액의 차이를 대부분 설명할 수 있습니다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 지방세법 제111조
· 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제109조
· 국가법령정보센터 지방세법 시행규칙 재산세 고지서 서식
· 국가법령정보센터 지방세법 제115조
· 부동산공시가격 알리미