주택 재산세는 시세가 아닌 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 뒤 누진세율을 적용하며, 2026년 1세대 1주택자는 공시가격 구간별 43~45% 비율을 적용받습니다.
2026년 주택 재산세계산은 ‘공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준’에서 시작한다. 1세대 1주택의 비율은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%이며, 그 밖의 주택은 60%다. 산출된 과세표준에 0.05~0.35%의 1주택 특례세율 또는 0.1~0.4%의 표준세율을 누진 적용한다.
재산세계산의 출발점
계산기에 실거래가나 매수 가격을 넣으면 결과가 틀어진다. 아파트·연립·다세대는 부동산공시가격 알리미에서 2026년 공동주택가격을 확인하고, 단독·다가구주택은 개별주택가격을 찾아야 한다. 2026년 1월 1일 기준 공동주택가격은 4월 30일 결정·공시됐다.
과세표준은 단순히 올해 공시가격에 비율을 곱한 금액으로 확정되지 않을 수도 있다. 계산 금액이 법정 과세표준상한액보다 크면 상한액을 적용하며, 상한율은 5%다. 따라서 공시가격만 이용한 계산은 예상액이고, 전년도 과세자료와 감면까지 반영된 고지액과 차이가 날 수 있다.
2026년 주택 과세표준 계산 구조
| 공시가격 3억원 이하 1주택 | 공시가격 × 43% | 공시가격 3억원이면 기본 계산 과세표준은 1억2900만원이다. |
|---|---|---|
| 3억원 초과 6억원 이하 1주택 | 공시가격 × 44% | 구간별로 나누지 않고 공시가격 전체에 44%를 곱한다. |
| 6억원 초과 1주택 | 공시가격 × 45% | 9억원 초과 주택도 비율은 45%지만 세율 특례 여부는 별도로 판단한다. |
| 그 밖의 주택 | 공시가격 × 60% | 다주택 등 1세대 1주택 요건을 충족하지 못하면 적용한다. |
| 과세표준상한 | 직전 연도 상당액과 법정 상한식 비교 | 올해 계산 과세표준이 더 크면 상한액으로 낮아질 수 있어 고지서와 함께 검산한다. |
2026 주택 재산세율
공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택은 2026년에도 특례세율을 적용한다. 여기서 9억원 기준은 과세표준이 아니라 공시가격이다. 공시가격이 9억원을 넘으면 낮은 공정시장가액비율은 적용될 수 있지만 세율은 표준세율로 계산한다.
재산세율은 과세표준 전체에 최종 구간 세율을 곱하는 방식이 아니다. 각 구간까지 계산한 누적세액에 초과분 세율을 더한다. 예를 들어 특례 과세표준이 2억2000만원이면 2억2000만원 전체에 0.2%를 곱하지 않고 ‘12만원＋1억5000만원 초과분의 0.2%’로 계산한다.
주택 재산세 표준세율과 1주택 특례세율
| 6000만원 이하 | 0.1% | 0.05% 적용 |
|---|---|---|
| 6000만원 초과 1억5000만원 이하 | 6만원＋6000만원 초과분의 0.15% | 3만원＋초과분의 0.1% |
| 1억5000만원 초과 3억원 이하 | 19만5000원＋1억5000만원 초과분의 0.25% | 12만원＋초과분의 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원＋3억원 초과분의 0.4% | 42만원＋초과분의 0.35% |
| 특례 대상 | 일반 주택에 적용 | 과세기준일 현재 1세대 1주택이면서 공시가격 9억원 이하인지 확인 |
재산세계산 실제 예시
아래 금액은 과세표준상한·세부담상한·감면이 없고 재산세 도시지역분이 부과된다고 가정한 연간 예시다. 계산 순서는 본세를 먼저 구한 뒤 도시지역분 ‘과세표준 × 0.14%’와 지방교육세 ‘재산세 본세 × 20%’를 더하는 방식이다.
지역자원시설세는 주택 전체 공시가격이 아니라 건축물 부분의 별도 과세표준과 누진세율로 산정되므로 예시 합계에서 제외했다. 실제 고지서 총액을 맞추려면 지역자원시설세, 지방자치단체 조례, 감면 및 전년도 상한 적용 내역까지 확인해야 한다.
공시가격별 재산세 계산 예시
| 공시가격 5억원·1주택 | 과세표준 2억2000만원, 본세 26만원, 도시지역분 30만8000원, 지방교육세 5만2000원 | 지역자원시설세 제외 합계 62만원. 1주택 특례 적용 사례다. |
|---|---|---|
| 공시가격 5억원·특례 제외 | 과세표준 3억원, 본세 57만원, 도시지역분 42만원, 지방교육세 11만4000원 | 지역자원시설세 제외 합계 110만4000원. 주택 수 판정이 결과를 크게 바꾼다. |
| 공시가격 10억원·1주택 | 과세표준 4억5000만원, 본세 117만원, 도시지역분 63만원, 지방교육세 23만4000원 | 지역자원시설세 제외 합계 203만4000원. 9억원 초과라 표준세율을 적용한 예시다. |
고지서 검산과 납부일
재산세 납세의무자는 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유한 사람이다. 주택분은 연간 세액의 절반을 7월 16~31일, 나머지 절반을 9월 16~30일 납부한다. 다만 연간 주택분 재산세가 20만원 이하이면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과될 수 있다.
고지액이 예상과 다르면 공시가격, 1세대 1주택 표시, 과세표준, 적용 세율 순으로 확인한다. 재산세 납부세액이 250만원을 초과하면 납부기한까지 관할 시·군·구에 분할납부를 신청할 수 있으며, 분할분은 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 낼 수 있다.
자주 묻는 질문
Q. 재산세는 매매가로 계산하나요?
A. 아니다. 주택은 해당 연도 공동주택가격 또는 개별주택가격을 기준으로 계산한다. 매매가와 공시가격을 혼동하지 않아야 한다.
Q. 공동명의면 공시가격에 지분율부터 곱하나요?
A. 주택 세율은 주택의 토지와 건물 가액을 합산한 과세표준에 적용한 뒤 소유 지분 등을 반영한다. 단순히 각자 지분 가격에 낮은 세율을 별도로 적용하면 실제 고지액과 달라질 수 있다.
Q. 공시가격 9억원을 넘으면 모든 혜택이 사라지나요?
A. 그렇지 않다. 1세대 1주택이면 2026년 공정시장가액비율 45%를 적용할 수 있지만, 9억원 이하 주택에 적용되는 특례세율은 받을 수 없다.
Q. 7월에 냈는데 9월 고지서가 또 오는 이유는 무엇인가요?
A. 주택분 재산세는 원칙적으로 7월과 9월에 절반씩 부과된다. 이중 부과가 아니라 연간 세액을 나눠 납부하는 구조다.
Q. 6월에 집을 팔면 누가 재산세를 내나요?
A. 법정 과세기준일인 6월 1일 현재 사실상 소유자가 납세의무자다. 잔금일과 소유권 이전 시점이 6월 1일 전후라면 계약 및 등기 내용을 관할 지자체에 확인하는 편이 안전하다.
Q. 직접 계산한 금액과 고지서가 다른 이유는 무엇인가요?
A. 과세표준상한, 세부담상한, 감면, 도시지역분, 지역자원시설세 및 지자체 조례가 추가로 반영될 수 있다. 고지서의 세목별 금액을 분리해 비교해야 원인을 찾을 수 있다.
재산세계산은 ‘2026년 공시가격 확인 → 1세대 1주택 판정 → 43~45% 또는 60% 적용 → 누진세율 계산 → 부가세목 확인’ 순서가 가장 정확하다. 온라인 계산 결과는 예상치로 활용하고, 최종 납부액은 위택스 고지 내역과 관할 시·군·구 세무부서에서 확인해야 한다. 특히 공동명의, 상속, 주택 수 예외 또는 감면이 얽힌 경우에는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전하다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 지방세법
· 국가법령정보센터 지방세법 시행령
· 국가법령정보센터 주택 재산세 납세고지서 서식
· 부동산공시가격 알리미
· 부동산공시가격 알리미 2026년 FAQ