공시가격·1주택 여부만 정확히 넣으면 재산세계산기로 본세·도시지역분·지방교육세까지 예상 실납부액을 바로 확인할 수 있다.
2026년 재산세계산기는 공시가격과 1세대 1주택 여부만 넣어도 과세표준·본세·도시지역분·지방교육세 합계를 바로 보여 준다. 핵심은 입력 전 공시가격을 부동산 공시가격 알리미에서 확인하고, 계산기에서 ‘1세대 1주택·9억 이하’ 특례를 정확히 체크하는 것이다.
민간·자치구 계산기는 지역자원시설세나 세부담 상한을 빼 두는 경우가 많아, 화면 숫자를 고지서와 1원 단위로 같다고 보지 않는 편이 안전하다. 아래는 계산기 선택부터 입력 순서, 결과 해석까지 검색자가 바로 따라 할 수 있는 사용법이다.
재산세계산기 어디에 쓰나
공식에 가까운 도구는 자치구·자치시가 제공하는 지방세 자동계산기(재산세 주택분)다. 1세대 1주택·2주택 이상, 공시 9억 이하·초과를 나눠 넣고, 올해·직전 연도 공시가격을 입력하면 산출 세액과 계산식을 함께 보여 준다.
위택스(www.wetax.go.kr)는 지방세 미리계산·납부·조회를 한곳에서 다루는 행정안전부 통합 창구다. 고지 후 실제 납부 세액 확인·카드·계좌 납부에 쓰이고, 스마트 위택스 앱으로도 동일 업무가 가능하다.
공시가격 자체는 한국부동산원 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회한다. 아파트·연립은 공동주택, 단독은 개별·표준주택 메뉴를 고른 뒤 주소·동호수를 넣으면 2026년 1월 1일 기준 공시가격이 나온다. 계산기에 시세나 실거래가를 넣으면 세액이 크게 어긋난다.
재산세계산기·조회 채널 정리
| 부동산 공시가격 알리미 | 공동·개별주택 공시가격 열람 | 계산기 입력값의 출발점. 시세 금지 |
|---|---|---|
| 자치구 지방세 자동계산기 | 주택분 재산세 모의 산출 | 1주택·9억 여부 메뉴를 먼저 고를 것 |
| 위택스·스마트 위택스 | 지방세 조회·납부·미리계산 | 고지 후 실납부·납부 내역 확인용 |
| 민간 보유세·재산세 계산기 | 빠른 예상액·종부세 연동 | 기준연도 2026 선택 여부 반드시 확인 |
계산기 입력 순서 5단계
① 공시가격 알리미에서 해당 주택의 올해 공시가격을 확인한다. 신축이라 직전 연도 공시가 없으면 계산기 안내에 따라 올해 공시가격을 직전 연도 칸에도 넣는 방식이 일반적이다.
② 1세대 1주택인지 먼저 판단한다. 주민등록상 같은 세대의 주택 수를 합산하고, 배우자·미혼 19세 미만 자녀는 주소를 달리해도 같은 세대로 보는 경우가 많다. 세대 내 다른 가족이 별도 주택을 갖고 있으면 1주택 특례 체크를 끄고 계산해야 한다.
③ 계산기에서 1세대 1주택·2주택 이상, 공시 9억 이하·초과 메뉴를 고른 뒤 공시가격을 입력한다. 공동명의라면 지분율을 넣는 항목이 있는 계산기를 쓰고, 없으면 지분 상당 공시가격만 넣어 인별 부담을 가늠한다.
④ 결과를 본세만 보지 말고 도시지역분·지방교육세 합까지 본다. 자치구 계산기 설명 기준으로 도시지역분은 과세표준×0.14%, 지방교육세는 재산세 본세×20%다. 지역자원시설세는 미포함이라고 명시된 화면이 많다.
⑤ 전년 고지액과 비교한다. 세부담 상한 때문에 공시가 올라도 본세가 전년 대비 일정 비율 이상 안 오를 수 있다. 단순 모의 계산은 상한을 빼 두므로, 전년 대비 급등이 보이면 관할 세무과·위택스 고지 내역을 기준으로 최종 판단한다.
2026 계산기 반영 핵심 수치
| 과세표준 | 공시가격×공정시장가액비율 | 비율 선택이 틀리면 전 구간 세액이 어긋남 |
|---|---|---|
| 1주택 공정시장가액비율 | 3억 이하 43%·6억 이하 44%·초과 45% | 지방세법 시행령 제109조, 2026년 납세의무 성립분 |
| 일반 주택 비율 | 주택 60%, 토지·건축물 70% | 다주택·법인은 보통 60% 쪽 |
| 일반 세율(과표 구간) | 0.1%→0.15%→0.25%→0.4% | 6천만·1.5억·3억 초과 누진 |
| 9억 이하 1주택 특례세율 | 0.05%·0.1%·0.2%·0.35% | 구간별 0.05%p 인하. 공시 9억 초과면 특례세율 제외 |
| 부가세 | 도시지역분 0.14% + 지방교육세 본세 20% | 실납부는 본세만 보면 과소 추정 |
| 세부담 상한 | 공시 3억 이하 5%·6억 이하 10%·초과 30% | 모의계산 미반영 시 고지서가 더 낮을 수 있음 |
| 납부 시기 | 7.16~31 · 9.16~30(20만 원 이하는 7월 일시) | 기한 경과 시 가산 부담. 위택스·은행·카드 납부 |
입력 실수와 결과 해석
가장 흔한 오류는 1주택 특례를 켠 채로 세대 합산 주택 수를 무시하는 것이다. 특례 공정시장가액비율(43~45%)과 특례세율(0.05~0.35%)이 동시에 적용되면 실제보다 훨씬 낮은 금액이 나온다. 반대로 1주택인데 일반 60%·일반 세율로 돌리면 과다 추정된다.
공시 9억 이하 여부도 자주 헷갈린다. 공정시장가액비율 특례는 1세대 1주택이면 공시 9억 초과 주택에도 적용되는 반면, 세율 0.05%p 인하는 공시 9억 이하 주택에 한정된다는 점을 계산기 메뉴 선택 전에 맞춰 둬야 한다.
과세 기준일은 매년 6월 1일이다. 6월 2일 이후 취득이면 그해 재산세 납세의무는 매도 측에 남는 구조라, 매수 예정자가 계산기로 ‘내 세금’을 미리 돌려 보는 것은 다음 해 예산용으로 쓰는 것이 맞다. 보유 기간 일할 계산은 되지 않는다.
화면 합계가 고지서보다 크면 세부담 상한·감면·지역자원시설세 반영 차이를 의심하고, 작으면 1주택 체크·공시연도·도시지역분 누락을 다시 본다. 최종 납부액은 위택스 고지·관할 지자체 세무 안내가 기준이다.
실납부 확인·납부 연결
모의 계산이 끝나면 7월·9월 고지 시즌에 위택스에서 ‘납부할 세액’을 조회해 계산기 결과와 항목별로 맞춰 본다. 주택분 ½+건축물분이 7월, 주택분 나머지와 토지분이 9월에 잡히는 식으로 나뉘는 경우가 많다.
연세액이 20만 원 이하면 7월에 전액이 나오고 9월 고지가 없을 수 있다. 기한을 하루만 넘겨도 가산이 붙는다는 지자체 안내가 있으므로, 계산기로 대략 액을 알아 둔 뒤 납부 일정만 캘린더에 고정해 두는 편이 실무적으로 낫다.
카드 무이자·자동이체 여부는 해마다·카드사마다 달라 위택스·카드사 공지를 납부 직전에 확인한다. 분할납부·전자송달·고지서 송달지 변경도 스마트 위택스 신청 메뉴에서 처리 가능하다.
자주 묻는 질문
Q. 재산세계산기에 무엇을 넣으면 되나요?
A. 올해 주택 공시가격, 1세대 1주택 여부, 필요 시 직전 연도 공시가격·지분율이 기본입니다. 시세·실거래가·대출 잔액은 넣지 않습니다.
Q. 공시가격은 어디서 보나요?
A. 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 공동주택·개별주택 메뉴로 주소와 동호수를 조회하면 됩니다. 콜센터 1644-2828도 안내합니다.
Q. 1주택 특례를 켜면 무엇이 달라지나요?
A. 2026년 기준 공정시장가액비율이 43~45%로 낮아지고, 공시 9억 이하면 세율도 구간별 0.05%p 낮아집니다. 세대 합산 주택 수를 반드시 맞춘 뒤 체크하세요.
Q. 계산기 금액이 고지서와 다른 이유는?
A. 지역자원시설세 미포함, 세부담 상한·감면 미반영, 잘못된 1주택 체크, 공시연도 오류가 흔합니다. 최종은 위택스 고지액을 따릅니다.
Q. 도시지역분·지방교육세도 계산기에 나오나요?
A. 자치구 계산기는 보통 본세와 함께 도시지역분(과표×0.14%), 지방교육세(본세×20%)를 보여 줍니다. 항목 합이 실납부 감각에 가깝습니다.
Q. 6월 2일에 샀는데 올해 세금을 계산해야 하나요?
A. 과세 기준일은 6월 1일이라 그해 납세의무는 기준일 소유자에게 있습니다. 매수인은 다음 해 재산세 예산을 계산기로 가늠하면 됩니다.
재산세계산기는 공시가격 확인 → 1주택·9억 여부 선택 → 본세·부가세 합 확인 → 위택스 고지와 대조 순서로 쓰면 된다. 2026년에는 1세대 1주택 공정시장가액비율 43~45%와 9억 이하 특례세율이 결과에 크게 영향을 주므로, 특례 체크 한 칸이 수만~수십만 원을 좌우한다.
모의 계산은 예산·매매 협의용 참고치이고, 납부 의무·정확한 세액은 관할 지방자치단체 고지와 위택스 조회가 기준이다. 세법·감면 요건이 사례마다 달라 복잡한 다주택·상속·법인 보유는 세무 전문가나 관할 세무과 상담을 권한다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제109조
· 서초구 지방세 자동계산기(재산세 주택분)
· 국세청 종합부동산세 안내(재산세 세율 표)
· 부동산 공시가격 알리미
· 위택스