아파트취득세는 매매가와 세대별 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 1~12%가 적용되며 일반 생애최초 아파트는 최대 200만원까지 감면됩니다.
2026년 아파트취득세 본세율은 일반 유상취득 기준 매매가 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 1~3%, 9억원 초과 3%다. 다만 세대별 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12% 중과가 가능하고, 지방교육세와 전용면적 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세까지 합산해야 실제 납부액이 나온다.
아파트취득세 기본 세율
과세표준은 원칙적으로 실제 취득가격, 즉 매매계약상 거래가액이다. 6억원과 9억원은 세액이 달라지는 기준선이며, 6억원 초과~9억원 이하 구간은 전체 금액에 단일 세율을 적용한다.
이 구간의 세율은 ‘(취득가액×2÷3억원-3)×1%’로 계산한다. 예를 들어 7억5천만원이면 2%, 9억원이면 3%다. 계산된 세율은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 사용한다.
일반 아파트취득세 구조
| 6억원 이하 | 1% | 6억원 아파트 본세는 600만원이다. 부가세는 별도다. |
|---|---|---|
| 6억원 초과~9억원 이하 | 1~3% | 가격이 오를수록 세율도 연속적으로 올라가므로 2%로 일괄 계산하면 틀릴 수 있다. |
| 9억원 초과 | 3% | 9억원 ‘초과’부터 적용된다. 9억원은 중간 구간의 3%다. |
| 지방교육세 | 일반세율 구간 0.1~0.3% | 취득세 본세만 준비하면 잔금일 자금이 부족해질 수 있다. |
| 농어촌특별세 | 전용 85㎡ 초과 시 통상 0.2% | 공급면적이 아니라 등기·계약서의 전용면적으로 판단한다. |
매매가별 취득세 계산
무주택 세대가 아파트 한 채를 취득하는 일반적인 상황을 가정하면 5억원은 본세 500만원, 7억5천만원은 1,500만원, 10억원은 3,000만원이다. 여기에 지방교육세가 각각 50만원, 150만원, 300만원 붙는다.
전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%도 고려해야 한다. 아래 금액은 감면 전 단순 예시이며 법무사 수수료, 국민주택채권 관련 비용, 등기신청 수수료는 포함하지 않았다.
매매가별 예상 세금
| 5억원·전용 85㎡ 이하 | 550만원 | 취득세 500만원과 지방교육세 50만원의 합계다. |
|---|---|---|
| 5억원·전용 85㎡ 초과 | 650만원 | 위 금액에 농어촌특별세 100만원이 추가된다. |
| 7억5천만원·전용 85㎡ 이하 | 1,650만원 | 적용세율 2%, 지방교육세 0.2%로 계산한 금액이다. |
| 7억5천만원·전용 85㎡ 초과 | 1,800만원 | 농어촌특별세 150만원까지 잔금 예산에 반영한다. |
| 10억원·전용 85㎡ 이하 | 3,300만원 | 취득세 3,000만원과 지방교육세 300만원의 합계다. |
| 10억원·전용 85㎡ 초과 | 3,500만원 | 농어촌특별세 200만원이 추가된다. |
다주택자 취득세 8%·12%
다주택 중과는 매수인 개인 명의의 등기 주택만 세어 결정하지 않는다. 취득일 현재 같은 세대가 보유한 국내 주택과 함께 조합원입주권, 주택분양권, 과세 요건을 갖춘 주거용 오피스텔 등이 주택 수에 포함될 수 있다. 배우자는 주민등록표가 분리돼 있어도 원칙적으로 같은 세대로 판단한다.
따라서 계약일이 아니라 취득일 기준 보유 현황과 해당 지역의 조정대상지역 지정 여부를 다시 확인해야 한다. 일시적 2주택이나 법령상 주택 수 제외 대상은 예외가 가능하므로 분양권·상속지분·오피스텔이 있다면 관할 지방자치단체에 먼저 확인하는 편이 안전하다.
주택 수별 아파트취득세율
| 1세대 1주택 | 1~3% | 매매가 6억·9억원 기준으로 계산한다. |
|---|---|---|
| 비조정대상지역 2주택 | 1~3% | 두 번째 주택이라는 이유만으로 곧바로 8%가 적용되지는 않는다. |
| 조정대상지역 2주택 | 8% | 대통령령상 일시적 2주택이면 중과 제외 가능성을 확인한다. |
| 비조정대상지역 3주택 | 8% | 취득하는 아파트까지 포함한 주택 수다. |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 12% | 계약 전에 분양권·입주권과 세대원 보유분까지 점검한다. |
| 비조정대상지역 4주택 이상·법인 | 12% | 법인은 주택 취득 시 원칙적으로 12% 중과 대상이다. |
생애최초 감면과 신고기한
2026년 일반 아파트의 생애최초 취득세 감면은 본인과 배우자 모두 과거 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하 주택을 유상 취득할 때 적용된다. 미성년자와 부담부증여는 제외되며 소득 기준은 없다. 산출된 취득세가 200만원 이하면 면제하고, 초과하면 200만원을 공제하며 적용기한은 2028년 12월 31일까지다.
최대 300만원은 법정 소형주택이나 인구감소지역 주택 등에 적용되는 별도 한도다. 아파트는 소형 비아파트 특례에 포함되지 않으므로 일반 아파트를 샀다는 이유만으로 300만원을 빼면 안 된다. 감면 후에는 원칙적으로 취득일부터 3개월 이내 상시거주를 시작하고, 3개월 이내 추가 주택을 취득하지 않아야 하며, 3년 이내 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면세액이 추징될 수 있다.
매매 취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내에 소재지 관할 시·군·구에 신고·납부한다. 통상 잔금지급일이 취득일이며 그보다 먼저 등기하면 등기일이 기준이 될 수 있고, 60일 전에 등기한다면 등기 전에 세금을 납부해야 한다. 매매계약서와 거래 관련 자료를 준비해 관할 세무부서 또는 위택스 절차를 확인하고, 감면 신청자는 가족관계·무주택 확인에 필요한 서류도 함께 점검한다.
자주 묻는 질문
Q. 7억원 아파트의 취득세율은 2%인가요?
A. 아니다. 공식에 넣으면 약 1.6667%이며 본세는 약 1,166만6,900원으로 계산된다. 지방교육세와 면적에 따른 농어촌특별세는 별도다.
Q. 생애최초면 아파트취득세가 전액 면제되나요?
A. 일반 아파트는 산출세액 중 최대 200만원까지 감면된다. 본세가 200만원을 넘으면 초과분을 납부해야 한다.
Q. 부부 공동명의면 감면 한도가 두 배인가요?
A. 아니다. 일반 생애최초 주택의 총 감면액은 해당 주택 전체를 기준으로 200만원을 넘을 수 없다.
Q. 분양 아파트는 언제부터 60일을 계산하나요?
A. 일반적으로 사실상 잔금지급일이 취득일이다. 다만 잔금보다 등기가 앞서는 등 계약 진행 방식에 따라 달라질 수 있어 입주 안내와 관할 세무부서 기준을 확인해야 한다.
Q. 분양권도 다주택 취득세 계산에 들어가나요?
A. 주택분양권과 조합원입주권은 취득세 중과를 위한 주택 수에 포함될 수 있다. 취득 시기와 법령상 제외 요건이 있으므로 계약 전 개별 확인이 필요하다.
Q. 전용 84㎡ 아파트는 농어촌특별세가 붙나요?
A. 일반 유상취득에서 전용면적 85㎡ 이하라면 면적을 이유로 하는 농어촌특별세는 부과되지 않는다. 공급면적이 아닌 전용면적을 확인해야 한다.
아파트취득세는 ‘매매가 확인→세대 전체 주택 수 판정→조정대상지역 확인→전용 85㎡ 초과 여부→생애최초 등 감면 검토’ 순서로 계산하면 오류를 줄일 수 있다. 특히 6억~9억원 구간을 고정 2%로 계산하거나, 모든 생애최초 아파트에 300만원 감면을 적용하는 실수가 잦다. 잔금 전에 관할 지방자치단체의 산출내역과 감면 사후요건까지 확인해 취득세와 부가세를 별도 자금으로 확보하는 것이 핵심이다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 지방세법 제11조
· 국가법령정보센터 지방세법 제13조의2
· 국가법령정보센터 지방세특례제한법 제36조의3
· 행정안전부 생애최초 주택 구입 취득세 감면 운영기준
· 찾기쉬운 생활법령정보 부동산 매수인 세금