아파트취득세는 매매가격과 세대별 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 본세 1~12%가 적용되며 지방교육세와 농어촌특별세까지 함께 계산해야 합니다.
2026년 7월 기준 개인이 아파트를 매매로 취득하면 취득세 본세는 일반세율 1~3%, 다주택 중과 대상은 8% 또는 12%입니다. 예를 들어 전용 85㎡ 이하 아파트를 7억5천만원에 일반세율로 사면 취득세 1,500만원과 지방교육세 150만원을 합쳐 1,650만원이므로, 매매가격만 보고 1%를 잡으면 자금계획이 크게 어긋날 수 있습니다.
아파트취득세 기본 계산
과세표준은 원칙적으로 취득 당시 가액이며 일반 매매에서는 실제 거래가액을 기준으로 판단합니다. 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%지만 6억원 초과 9억원 이하 구간은 일률적인 2%가 아닙니다.
세율은 ‘(취득가액×2÷3억원-3)×1%’로 계산해 가격에 따라 1~3% 사이에서 올라갑니다. 7억5천만원은 2%, 8억원은 약 2.3333%가 되는 구조입니다.
1주택·일반세율 구조
| 6억원 이하 | 취득가액×1% | 6억원이면 본세 600만원입니다. |
|---|---|---|
| 6억원 초과~9억원 이하 | (취득가액×2÷3억원-3)×1% | 7억5천만원은 2%, 9억원은 3%입니다. |
| 9억원 초과 | 취득가액×3% | 9억원을 초과하는 순간 3%가 적용됩니다. |
| 지방교육세 | 일반세율 취득세의 10% | 취득세 본세와 별도로 예산에 포함해야 합니다. |
| 농어촌특별세 | 전용 85㎡ 초과 시 취득가액×0.2% | 등기면적이 아니라 전용면적을 확인합니다. |
매매가격별 실제 세액
아래 금액은 생애최초 등 감면을 적용하기 전이며 개인에게 일반세율이 적용되는 경우입니다. 전용 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 없지만 85㎡를 초과하면 취득가액의 0.2%가 추가됩니다.
따라서 같은 12억원 아파트라도 전용면적에 따라 총 부담이 3,960만원과 4,200만원으로 달라집니다. 계약 전에는 ‘매매가×취득세율’에서 끝내지 말고 부가세목까지 더해야 합니다.
아파트취득세 계산 예시
| 6억원 | 취득세 600만원+교육세 60만원=660만원 | 농특세 120만원을 더하면 780만원 |
|---|---|---|
| 7억5천만원 | 취득세 1,500만원+교육세 150만원=1,650만원 | 농특세 150만원을 더하면 1,800만원 |
| 9억원 | 취득세 2,700만원+교육세 270만원=2,970만원 | 농특세 180만원을 더하면 3,150만원 |
| 12억원 | 취득세 3,600만원+교육세 360만원=3,960만원 | 농특세 240만원을 더하면 4,200만원 |
다주택 취득세 중과 기준
중과세율은 새 아파트의 소재지와 취득 후 세대 주택 수를 함께 봅니다. 2026년 7월 28일 국토교통부 시스템 조회 기준 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 구리·과천·광명, 성남 3개 구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 기흥·수지구, 의왕·하남·화성 동탄구입니다.
주택 공유지분이나 부속토지만 보유해도 주택으로 볼 수 있으며 배우자는 주민등록이 분리돼도 같은 세대로 판단될 수 있습니다. 계약 전에 본인 명의만 조회하지 말고 배우자의 주택·분양권·입주권·오피스텔 보유 여부까지 확인하는 이유입니다.
주택 수·지역별 취득세율
| 1주택 | 1~3% | 비조정지역도 1~3% |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 요건 충족 시 1~3% | 신규 주택 취득 후 3년 안에 종전 주택 등을 처분 |
| 2주택 | 8% | 비조정지역은 1~3% |
| 3주택 | 12% | 비조정지역은 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 비조정지역도 12% |
| 법인 | 12% | 지역·보유 수와 관계없이 원칙적으로 12% |
2026 취득세 감면·신고
생애최초 감면은 본인과 배우자가 과거 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 12억원 이하 주택을 유상 취득하는 경우 적용됩니다. 적용기한은 2028년 12월 31일까지이며 일반 아파트의 감면 한도는 200만원입니다.
소형주택 300만원 특례에서는 아파트가 제외되지만 인구감소지역 소재 주택은 300만원 한도를 적용받을 수 있습니다. 감면받은 주택을 원칙적으로 취득일부터 3년 안에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면세액이 추징될 수 있습니다.
또한 2026년 말까지 비수도권의 전용 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하 준공 후 미분양 아파트를 사업주체로부터 최초 취득하면 법률상 25% 경감 대상이며, 지방자치단체 조례에 따라 최대 25%가 추가될 수 있으므로 소재지 조례를 확인해야 합니다.
신고·감면 체크 순서
| 1. 주택 수 확인 | 취득일 현재 세대 기준으로 판정 | 배우자와 종전 주택·분양권 등을 함께 확인 |
|---|---|---|
| 2. 지역 확인 | 신규 아파트의 조정대상지역 여부 확인 | 계약일과 취득일 사이 지정 변경도 점검 |
| 3. 감면 신청 | 생애최초·인구감소지역·준공 후 미분양 요건 검토 | 자동 적용으로 생각하지 말고 관할 시·군·구에 신청 |
| 4. 신고·납부 | 매매 취득일부터 60일 이내 | 통상 잔금지급일이 취득일이며 먼저 등기하면 등기 전 납부 |
| 5. 사후관리 | 일시적 2주택 처분과 감면주택 사용 요건 관리 | 기한을 놓치면 추가 세액과 가산세 위험 |
자주 묻는 질문
Q. 분양 아파트 취득일은 계약일인가요?
A. 일반적으로 잔금지급일을 기준으로 보며, 잔금 전에 등기하면 등기일이 취득일이 될 수 있습니다. 분양대금 납부내역과 등기일을 함께 확인해야 합니다.
Q. 6억원 초과 아파트는 무조건 취득세 2%인가요?
A. 아닙니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간은 계산식에 따라 1~3%가 적용됩니다. 7억5천만원일 때 2%입니다.
Q. 공동명의면 생애최초 감면 한도가 두 배인가요?
A. 아닙니다. 공동취득이어도 해당 주택 전체의 일반 감면액은 합계 200만원, 300만원 대상 주택은 합계 300만원을 넘을 수 없습니다.
Q. 기존 집을 팔 예정이면 새 아파트도 1~3%인가요?
A. 일시적 2주택 요건을 갖추고 신규 주택 취득 후 3년 안에 종전 주택 등을 처분하면 일반세율 적용이 가능합니다. 기한을 넘기면 중과 차액을 신고·납부해야 할 수 있습니다.
Q. 전용면적 84㎡ 아파트에도 농어촌특별세가 붙나요?
A. 일반적인 주택 유상취득에서 전용 85㎡ 이하는 농어촌특별세 부과 대상에서 제외됩니다. 공급면적이 아닌 전용면적을 기준으로 확인합니다.
Q. 취득세는 어디에서 신고하나요?
A. 부동산 소재지 관할 시·군·구 세무부서에서 신고하거나 위택스, 서울 소재 부동산은 서울시ETAX 등을 이용할 수 있습니다. 감면이나 주택 수 판정이 복잡하면 온라인 납부 전에 관할 세무부서에서 확인하는 편이 안전합니다.
아파트취득세는 ‘가격 확인→세대 주택 수 확인→조정대상지역 확인→면적별 부가세목 계산→감면 신청’ 순서로 검산해야 정확합니다. 특히 다주택 여부, 공유지분, 일시적 2주택 및 감면 사후요건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 실제 신고액은 잔금 전에 관할 지방자치단체 세무부서나 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 지방세법 제11조
· 국가법령정보센터 지방세법 제13조의2
· 국가법령정보센터 지방세법 제20조
· 국가법령정보센터 지방세특례제한법 제36조의3
· 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제28조의5