서울 아파트값이 74주 연속 오르며 6·27 대출규제 1년간 약 10% 뛰었고, 정부는 7월 말 다주택자 부담을 높이는 세제 개편안 발표를 예고했습니다.
2026년 7월 현재 서울 아파트값은 74주 연속 상승 중입니다. 지난해 2월 첫째 주 상승 전환한 뒤 이번 주까지 한 번도 꺾이지 않았고, 7월 첫째 주(6일 기준)에는 전주 대비 0.30% 올라 상승폭이 오히려 확대됐습니다.
주담대 한도를 6억 원으로 묶은 6·27 대책이 시행 1년을 넘겼지만, 그 사이 서울 아파트값은 약 9~11% 뛰었습니다. 지금 실수요자가 진짜 봐야 할 건 '언제 사느냐'가 아니라, 7월 말 예고된 세제 개편이 다주택자와 실거주자를 어떻게 갈라놓느냐입니다.
서울 아파트값, 74주 연속 상승
서울 아파트 매매가격은 74주 연속 오름세입니다. 역대 최장 기록은 문재인 정부 때의 85주 연속(2020년 6월 둘째 주~2022년 1월 셋째 주)인데, 현재 흐름이 이어지면 그 기록에 근접하는 셈이라 시장이 예민하게 반응하고 있습니다.
7월 첫째 주 상승은 강남권이 아니라 비강남권이 이끌었습니다. 성북구가 0.51%, 구로구가 0.50%로 가장 높았고 중랑구(0.39%), 광진구(0.38%), 강북구(0.37%), 동대문구(0.36%)가 뒤를 이었습니다. 대출 한도 안에서 살 수 있는 중저가·대단지·역세권으로 매수세가 몰린 결과라, 실수요자라면 '똘똘한 한 채'뿐 아니라 9억 원 안팎 실거주 단지의 흐름도 함께 봐야 합니다.
2026년 7월 서울 아파트 시장 핵심
| 연속 상승 | 74주 연속 상승(7월 첫째 주 기준) | 역대 최장 85주에 근접, 추세 강함 |
|---|---|---|
| 주간 상승률 | 서울 0.30%, 전국 0.11%(7월 1주) | 상승폭이 전주보다 확대됨 |
| 상승 주도 지역 | 성북 0.51%·구로 0.50%·중랑 0.39% | 강남 아닌 비강남권이 견인 |
| 매수 주력층 | 30대, 1~5월 서울 거래의 40.9% | 2019년 집계 이후 건수·비중 역대 최고 |
6·27 대출규제 1년, 무엇이 바뀌었나
6·27 대책은 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도를 1건당 6억 원으로 제한하고, 신용대출 한도까지 연소득 이내로 묶은 고강도 규제였습니다. 시행 초기 3~6개월은 거래가 위축되며 효과를 봤지만, 이후 상승세가 다시 살아났습니다.
대신 시장의 '구조'가 바뀌었습니다. 서울에서 9억 원 이하 아파트 거래 비중은 대책 이후 38%에서 50%로 늘었습니다. 6억 원까지만 대출이 나오니 수요가 그 한도 안에서 움직일 수 있는 가격대로 밀려난 것입니다. 30대가 올해 1~5월 서울 아파트 1만4103건을 사들여 전체의 40.9%를 차지한 것도 같은 맥락으로, 신축 공급 부족과 전월세 불안이 겹치며 '지금이라도 사자'는 심리가 강해졌습니다.
7월 말 세제 개편, 다주택자 겨냥
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산 세제 개편안을 7월 말께 발표할 준비를 하고 있다고 밝혔습니다. 핵심 방향은 '집은 매수 대상이 아니라 거주 공간'이라는 취지로, 실거주자는 보호하고 다주택·비거주 보유자의 부담을 키우는 차등 설계입니다.
구체적으로 종합부동산세는 세율을 직접 올리기보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 시행령으로 단계적으로 높이는 방식이, 양도소득세는 단순 '보유 기간'보다 '실거주 기간'에 혜택을 몰아주는 개편이 거론됩니다. 다만 아직 확정·시행된 내용은 없고 발표를 예고한 단계이므로, 다주택자라면 발표 전 성급한 처분보다 실거주 요건과 보유 구조를 미리 점검하는 편이 낫습니다.
거론되는 세제 개편 방향(발표 전)
| 종부세 | 공정시장가액비율 60% → 단계적 인상 | 세율 아닌 비율 조정, 보유세 부담↑ 가능 |
|---|---|---|
| 양도세 | '보유기간'보다 '실거주기간' 혜택 | 실거주 채우면 유리, 비거주 보유 불리 |
| 대상 | 다주택·비거주자 부담↑, 실거주 1주택 보호 | '똘똘한 한 채'도 손볼 수 있다는 관측 |
| 시점 | 7월 말 발표 예고(미확정) | 확정 전까지는 시나리오 단계로 봐야 |
전세 양극화와 '탈서울' 흐름
매매 못지않게 전세 시장도 흔들립니다. 서울 전용 84㎡ 기준 신규 계약과 갱신 계약의 보증금 격차는 올해 1월 4375만 원에서 6월 8000만 원까지 벌어졌습니다. 신규 계약 보증금은 6억5625만 원에서 7억 원으로 오른 반면, 갱신 계약은 6억1250만 원에서 6억2000만 원으로 소폭 오르는 데 그쳤습니다. 즉 이사를 새로 가는 세입자의 부담이 훨씬 빠르게 커진 것입니다.
이 부담은 인구 이동으로도 이어집니다. 최근 3년간 서울에서 빠져나간 139만9645명 중 84만6321명(60.46%)이 경기로 옮겼고, 이동 사유 1위는 '주택'(32.64%)이었습니다. 서울 거주비 부담이 실수요자를 경기·인천으로 밀어내는 구조라, 무주택자라면 서울 갱신·경기 신규를 함께 비교하는 것이 현실적입니다.
자주 묻는 질문
Q. 2026년 7월 서울 아파트값은 오르고 있나요?
A. 네. 7월 첫째 주(6일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.30% 올라 74주 연속 상승했고, 상승폭도 확대됐습니다. 성북·구로 등 비강남권이 상승을 주도했습니다.
Q. 6·27 대출규제로 집값이 잡혔나요?
A. 초기 3~6개월은 거래가 위축됐지만 이후 다시 올라, 1년간 서울 아파트값은 약 9~11% 상승한 것으로 나타났습니다. 대신 9억 원 이하 거래 비중이 38%에서 50%로 늘며 시장 구조가 바뀌었습니다.
Q. 주담대는 얼마까지 받을 수 있나요?
A. 6·27 대책에 따라 수도권·규제지역은 주택담보대출 한도가 1건당 6억 원으로 제한되고, 신용대출도 연소득 이내로 묶여 있습니다. 실제 한도는 개인 소득·규제지역 여부에 따라 달라지므로 은행 상담이 필요합니다.
Q. 세제 개편은 언제, 어떻게 바뀌나요?
A. 정부는 7월 말께 부동산 세제 개편안 발표를 예고했습니다. 다주택·비거주자 부담을 키우고 실거주 1주택자를 보호하는 방향이 거론되지만, 아직 확정·시행된 내용은 없습니다.
Q. 지금 서울 전세는 어떤 상황인가요?
A. 신규 계약이 갱신 계약보다 빠르게 오르며 84㎡ 기준 보증금 격차가 6월 8000만 원까지 벌어졌습니다. 서울 전셋값은 지난해 7월 대비 올해 6월 약 7.16% 상승했습니다.
Q. 왜 30대 매수가 많은가요?
A. 30대는 올해 1~5월 서울 아파트 거래의 40.9%를 차지해 역대 최고를 기록했습니다. 신축 공급 부족과 전월세 불안이 겹치며 '지금이라도 사자'는 실수요 심리가 강해진 것으로 분석됩니다.
정리하면 2026년 7월 서울 아파트 시장은 '규제에도 오르는' 국면입니다. 대출 한도가 막히자 수요가 9억 원 이하와 비강남권으로 이동했고, 30대 실수요가 상승을 떠받치고 있습니다. 반면 7월 말 세제 개편은 다주택자에게 방향을 바꾸는 변수가 될 수 있어 발표 내용을 확인하는 것이 중요합니다.
다만 위 수치와 전망은 특정 시점의 통계와 언론 보도를 정리한 정보 제공 목적이며, 세제·대출 규제는 개인의 보유 주택 수·소득·지역에 따라 결과가 크게 달라집니다. 실제 매매·절세 판단은 세무사·공인중개사 등 전문가 상담을 거쳐 결정하시길 권합니다.
📌 참고 및 출처
더스쿠프, 뉴스핌(세제개편), 뉴스핌(7월 집값), 서울경제(30대 매수), 한국일보, 이투데이(6·27 1년) 등