2026년 취득세계산기는 취득가액뿐 아니라 주택 수·조정대상지역·전용면적·취득 원인까지 입력해야 실제 납부세액에 가까워집니다.
2026년 8월 기준 취득세계산기는 매매가만 넣는 방식으로는 부족합니다. 일반적인 1주택 유상취득은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%, 9억원 초과 3%가 적용되지만, 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12%까지 달라질 수 있습니다. 여기에 지방교육세와 전용면적 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세가 더해집니다. 따라서 계산기에는 취득가액, 취득일, 주택 수, 지역, 전용면적을 실제 계약 조건대로 입력해야 합니다.
취득세계산기 입력 순서
① 취득 원인을 매매·증여·상속 중에서 고릅니다. ② 신고가액에는 실제 취득 당시의 가액을 입력합니다. 신고가액이 없거나 시가표준액보다 낮으면 시가표준액이 과세표준이 될 수 있습니다. ③ 매매라면 보통 잔금지급 완료일을 취득일로 입력하고, ④ 새로 사는 주택을 포함한 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부를 확인합니다. 마지막으로 전용면적 85㎡ 초과 여부를 선택해야 부대세금까지 제대로 계산됩니다.
2026년 주택 유상취득 세율 기준
| 1주택·중과 제외, 6억원 이하 | 1% | 0.1% | 85㎡ 초과 시 보통 0.2% | 가장 흔한 일반 매매 구간 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택·중과 제외, 6억 초과~9억원 | (취득가액×2/3억원-3)×1/100 | 취득세의 10% | 85㎡ 초과 시 보통 0.2% | 가액이 오를수록 세율이 1~3%로 선형 증가 |
| 1주택·중과 제외, 9억원 초과 | 3% | 0.3% | 85㎡ 초과 시 보통 0.2% | 85㎡ 이하라면 농특세 비과세 여부 확인 |
| 조정대상지역 2주택 또는 비조정지역 3주택 | 8% | 0.4% | 85㎡ 초과 시 0.6% | 일시적 2주택은 별도 요건을 충족하면 제외될 수 있음 |
| 조정대상지역 3주택 이상·비조정지역 4주택 이상·법인 | 12% | 0.4% | 85㎡ 초과 시 1.0% | 주택 수 판정이 세액을 가장 크게 바꾸는 구간 |
6억원 초과 9억원 이하의 공식 산식은 반드시 적용해야 합니다. 예를 들어 7억원 주택은 취득세율이 약 1.6667%, 7억5000만원은 2%, 8억원은 약 2.3333%입니다. 일반 1주택자가 5억원 주택을 취득하고 전용면적이 85㎡ 이하라면 취득세 500만원과 지방교육세 50만원을 합쳐 약 550만원을 예상할 수 있습니다. 실제 계산기 결과는 감면, 중과 제외, 면적 조건에 따라 달라집니다.
다주택·분양권에서 달라지는 세율
주택 수는 개인 명의만 단순히 세는 항목이 아닙니다. 같은 세대가 공동소유하면 세대 기준 1주택으로 보지만, 다른 세대와 지분으로 소유하면 각각 주택을 가진 것으로 산정될 수 있습니다. 상속주택은 상속개시일부터 5년 이내 주택 수에서 제외되는 규정이 있고, 분양권·입주권 자체에는 취득세가 바로 부과되지 않더라도 실제 주택 취득 전 주택 수에는 포함될 수 있습니다. 주거용 오피스텔도 주택분 재산세가 과세되는 경우 주택 수에 들어가므로 계산 전에 과세대장을 확인하는 편이 안전합니다.
매매 외 취득세계산기 기본값
| 주택 외 토지·건물 유상취득 | 4% | 지방교육세 0.4%, 농특세 0.2% | 주택 세율 1~3%를 적용하면 안 됨 |
|---|---|---|---|
| 농지 외 상속 | 2.8% | 지방교육세 0.16%, 농특세 0.2% | 1가구 1주택 상속 등 특례 여부 별도 확인 |
| 증여 등 무상취득 | 3.5% | 지방교육세 0.3%, 농특세 0.2% | 조정대상지역 고가주택은 중과 가능 |
| 비영업용 승용자동차 | 7% | 경차 4%, 이륜자동차 2% 등 차종별 확인 | 부동산 계산기와 차량 계산기는 입력 체계가 다름 |
생애최초 감면까지 반영하기
본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하 주택을 유상취득하면 생애최초 취득세 감면 대상이 될 수 있습니다. 2026년 법령 기준 일반 주택은 산출 취득세에서 최대 200만원, 일정한 소형주택·인구감소지역 주택은 최대 300만원까지 감면되는 구조입니다. 적용기한은 2028년 12월 31일까지지만, 감면 후 3년 안에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면세액이 추징될 수 있습니다. 계산기에서 감면 항목을 찾았더라도 무주택 이력과 실제 거주 목적을 함께 확인해야 합니다.
60일 신고 전 최종 점검
취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 관할 시·군·구에 신고·납부하거나 위택스를 통해 처리합니다. 서울시 ETAX 모의계산은 신고가액, 매매계약일, 취득일, 조정대상지역, 취득 주택 포함 주택 수를 입력하고 취득세·농특세·지방교육세를 나눠 보여줍니다. 계산 결과는 예상액이므로 신고기한 경과, 감면요건, 중과 제외 여부가 있으면 실제 고지액과 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 6억원 주택은 취득세가 얼마인가요?
A. 일반 1주택 기준 취득세는 1%인 600만원이며 지방교육세 60만원이 더해집니다. 전용면적 85㎡ 초과 여부에 따라 농특세도 확인해야 합니다.
Q. 7억원 주택의 취득세율은 몇 퍼센트인가요?
A. 지방세법 산식을 적용하면 약 1.6667%입니다. 취득세만 계산하면 약 1,166만7천원 수준입니다.
Q. 분양권을 샀는데 바로 취득세를 내나요?
A. 분양권 자체에는 일반적으로 취득세가 부과되지 않고 실제 주택을 취득하는 시점에 부과됩니다. 다만 주택 수 산정에는 영향을 줄 수 있습니다.
Q. 상속받은 주택도 다주택 취득세에 포함되나요?
A. 상속개시일부터 5년 이내에는 주택 수에서 제외되는 규정이 있습니다. 5년이 지나 계속 보유하면 주택 수에 포함될 수 있습니다.
Q. 생애최초 감면은 지방교육세도 줄어드나요?
A. 법령상 감면 대상은 산출 취득세액입니다. 지방교육세와 농특세까지 같은 방식으로 줄어드는지는 감면 유형과 신고 결과를 별도로 확인해야 합니다.
Q. 취득세 신고기한은 언제까지인가요?
A. 부동산을 취득한 날부터 60일 이내입니다. 매매는 보통 잔금지급 완료일을 기준으로 보지만, 취득일 판단이 달라지는 계약이라면 관할 구청에 확인해야 합니다.
취득세계산기에서 금액이 예상과 다를 때는 계산기 오류보다 입력 조건을 먼저 점검해야 합니다. 특히 주택 수, 조정대상지역, 전용면적 85㎡, 생애최초 감면 여부가 세액을 크게 바꾸는 핵심 항목입니다. 최종 신고 전에는 계산 결과의 세목별 금액과 감면·중과 적용 근거를 함께 확인하면 납부액 차이를 줄일 수 있습니다.
📌 참고 및 출처
· 서울시 ETAX 지방세모의계산
· 찾기쉬운 생활법령정보 부동산 취득세
· 국가법령정보센터 지방세법 제11조
· 국가법령정보센터 지방세법 제13조의2
· 국세청 주택 수 산정 FAQ