취득가액뿐 아니라 주택 수·조정대상지역·전용면적·감면 여부까지 입력해야 실제 납부액에 가까운 취득세를 계산할 수 있습니다.
2026년 8월 기준 취득세계산기는 매매가만 입력하면 끝나는 도구가 아닙니다. 정확한 결과는 취득원인, 사실상 취득가격, 취득일 현재 세대의 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적, 감면 여부를 함께 반영해야 나옵니다. 예를 들어 5억원 아파트를 1주택자가 매수하고 전용면적이 84㎡라면 취득세 500만원, 지방교육세 50만원, 농어촌특별세 0원으로 총 550만원이 계산됩니다.
같은 5억원이라도 전용면적이 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 100만원이 더해져 총액은 650만원이 됩니다. 계산기마다 결과가 다를 때는 세율 자체보다 주택 수, 면적 기준, 감면 선택, 지방교육세와 농특세 포함 여부를 먼저 비교해야 합니다.
취득세계산기 입력 순서
위택스에서는 지방세정보의 지방세 미리계산에서 취득세(부동산)를 선택합니다. 첫 단계는 취득원인입니다. 매매·교환인지, 증여·상속인지에 따라 과세표준과 세율, 신고기한이 달라지므로 매매가 아닌 거래를 매매로 입력하면 안 됩니다. 매매라면 신고된 사실상 취득가격을 기준으로 보고, 증여는 시가인정액 또는 시가표준액 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
취득세계산기 입력 전 체크할 값
| 취득 원인 | 매매·교환, 증여, 상속, 신축 | 거래 유형이 바뀌면 세율과 신고기한도 바뀝니다. |
|---|---|---|
| 취득가액 | 유상거래는 사실상 취득가격 | 계약서 금액뿐 아니라 취득에 직접 들어간 비용의 반영 여부를 확인합니다. |
| 주택 수·지역 | 취득일 현재 세대 기준, 새 주택 포함 | 분양권·입주권·주택으로 과세되는 오피스텔도 주택 수에 들어갈 수 있습니다. |
| 전용면적·감면 | 85㎡ 이하·초과, 생애최초 등 | 85㎡는 비과세 기준이 ‘이하’이므로 초과 여부가 농특세를 가릅니다. |
2026 주택 취득세율 비교
일반적인 무주택자·1주택자의 유상취득은 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이며 6억원 초과 9억원 이하는 가격에 따라 1~3%가 연속적으로 올라갑니다. 다주택자는 조정대상지역 여부와 취득 후 주택 수에 따라 8% 또는 12% 중과가 적용될 수 있습니다. 일시적 2주택이나 법령상 중과 제외 주택은 계산기에서 단순히 주택 수만 입력할 때와 결과가 달라질 수 있습니다.
2026년 주택 유상취득세율
| 무주택·1주택 | 6억원 이하 1%; 6억 초과~9억 이하 1~3%; 9억원 초과 3% | 6~9억원 구간은 3%를 일괄 적용하지 않습니다. |
|---|---|---|
| 1세대 2주택 | 조정대상지역 8%; 그 밖의 지역 1~3% | 대통령령상 일시적 2주택이면 중과에서 제외될 수 있습니다. |
| 1세대 3주택 | 조정대상지역 12%; 그 밖의 지역 8% | 취득일 현재 세대가 보유한 권리와 오피스텔까지 확인해야 합니다. |
| 1세대 4주택 이상·법인 | 일반적으로 12% | 수도권 시가표준액 1억원 이하 등 중과 제외 요건을 별도로 확인합니다. |
| 2026년 준공 후 미분양 예외 | 중과 제외 가능 | 수도권 외·85㎡ 이하·6억원 이하 아파트를 2026년 중 최초 유상승계취득하는 경우가 대상입니다. |
계산기 결과 검산하는 법
검산 순서는 취득세 본세, 지방교육세, 농어촌특별세 순서가 가장 간단합니다. 6억원 초과 9억원 이하 주택의 취득세율은 ‘취득가액(억원) × 2 ÷ 3 - 3’으로 계산한 뒤 소수점 넷째 자리까지 반영합니다. 따라서 6억원을 넘었다고 바로 2%나 3%를 적용하면 안 됩니다.
일반적인 1주택 매매에서는 지방교육세가 취득세율에 연동되고, 전용면적 85㎡ 초과 주택에는 농특세가 추가됩니다. 계산기 화면에서 ‘취득세’만 보고 자금계획을 세우면 실제 납부액보다 적게 준비할 수 있으므로 총 납부금액과 세목별 금액을 모두 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 6억원 주택은 취득세율이 몇 퍼센트인가요?
A. 취득당시가액이 6억원 이하이면 1%입니다. 6억원을 초과하는 순간부터 9억원까지는 공식에 따라 1%에서 3%로 올라갑니다.
Q. 취득세만 계산하면 실제 납부액인가요?
A. 아닙니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙을 수 있으므로 결과 화면의 총 납부금액을 봐야 합니다.
Q. 전용면적 85㎡는 농특세가 붙나요?
A. 기준이 85㎡ 이하이므로 85㎡까지는 일반적으로 농특세 비과세 대상입니다. 85㎡를 초과하면 농특세가 추가될 수 있습니다.
Q. 분양권을 살 때 취득세를 바로 내나요?
A. 분양권 자체는 일반적으로 취득세 과세대상이 아니며 실제 주택을 취득하는 시점에 과세됩니다. 다만 주택 수 판단에는 영향을 줄 수 있습니다.
Q. 2026년 증여 취득세 신고기한은 언제인가요?
A. 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이며, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다.
Q. 생애최초 감면은 자동으로 적용되나요?
A. 자동 적용으로 단정하면 안 됩니다. 본인과 배우자의 무주택 여부, 본인 거주 목적, 12억원 이하 요건을 확인하고 감면신청과 증빙서류를 준비해야 합니다.
신고·납부 전 마지막 확인
매매 등 일반적인 유상취득은 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 2026년 생애최초 주택 감면은 12억원 이하 주택이 대상이며, 일반 주택은 취득세 산출세액 기준 최대 200만원, 법이 정한 소형·저가주택이나 인구감소지역 주택은 최대 300만원까지 감면될 수 있고 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다. 감면을 받은 뒤 3년 이내 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 추징될 수 있습니다.
따라서 취득세계산기에서는 취득원인과 가격을 먼저 정한 뒤 주택 수·지역·면적·감면을 입력하고, 마지막에 본세와 부가세목을 합산하는 방식이 안전합니다. 계약과 등기 직전에는 위택스 모의계산 결과를 관할 시·군·구 세무부서의 신고 안내와 다시 대조해야 합니다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 지방세법 제10조의3
· 국가법령정보센터 지방세법 제11조
· 국가법령정보센터 지방세법 제13조의2
· 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제28조의2
· 국가법령정보센터 지방세특례제한법 제36조의3