2026년 종부세는 6월 1일 보유 현황과 공시가격을 기준으로 계산하며, 계산기 결과는 기본공제·재산세 공제·1주택 세액공제까지 확인해야 정확합니다.
2026년 종합부동산세계산기에 넣을 금액은 매매가가 아니라 6월 1일 현재 보유 주택의 공시가격입니다. 개인 주택분은 공시가격 합계에서 9억원, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억원을 공제한 뒤 60%를 곱해 과세표준을 계산합니다.
계산기에 나온 첫 세액은 최종 납부액이 아닐 수 있습니다. 중복 과세분에 해당하는 재산세액, 1세대 1주택자의 연령·보유기간 공제, 세부담상한을 차례로 반영하고 종부세의 20%인 농어촌특별세까지 더해야 실제 부담액에 가까워집니다.
종합부동산세계산기 입력값
국세청은 홈택스에서 종합부동산세 간이세액계산 서비스를 안내하고 있습니다. 이용할 때는 먼저 계산 연도와 개인·법인 여부를 확인하고, 2026년 6월 1일 기준 주택 수와 각 주택의 감면 후 공시가격을 입력하는 순서가 안전합니다. 공동소유라면 주택 전체 가격이 아니라 본인 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 봐야 합니다.
취득가액이나 현재 호가는 종부세 과세표준의 출발값이 아닙니다. 공동주택 공시가격과 개별주택가격을 확인한 뒤 계산기에 옮기고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택 등 특례 대상이라면 일반 주택과 구분해 입력해야 계산 차이를 확인할 수 있습니다.
계산 전 준비할 입력자료
| 판정 기준일 | 2026년 6월 1일 | 계약일보다 이날의 재산세 납세의무자가 누구인지 먼저 확인 |
|---|---|---|
| 주택 가격 | 주택별 공시가격과 본인 지분율 | 실거래가·시세를 입력하면 결과가 크게 달라질 수 있음 |
| 기본공제 | 개인 9억원, 1세대 1주택자 12억원 | 법인 주택분은 원칙적으로 기본공제가 배제됨 |
| 공정시장가액비율 | 주택 60%, 토지 100% | 주택과 종합합산·별도합산 토지를 한 항목으로 섞지 않음 |
| 세액공제 자료 | 6월 1일 현재 연령과 주택 취득일 | 고령자·장기보유 공제는 요건을 갖춘 1세대 1주택자에게 적용 |
| 재산세 자료 | 해당 연도 주택·토지분 재산세액 | 종부세 과세표준에 대응하는 재산세 상당액을 빼야 최종액에 가까움 |
2026 종부세 계산 순서
주택분 과세표준은 ‘감면 후 공시가격 합계－기본공제’에 60%를 곱해 구합니다. 과세표준에 누진세율을 적용한 뒤 구간별 누진공제를 빼고, 종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 다시 공제합니다. 2주택 이하 개인의 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5%에서 시작해 94억원 초과 2.7%까지 올라갑니다.
예를 들어 공시가격 15억원인 1세대 1주택은 과세표준이 ‘(15억원－12억원)×60%=1억8천만원’입니다. 여기에 0.5%를 적용한 재산세 공제 전 금액은 90만원입니다. 실제 종부세는 여기서 공제할 재산세액과 해당하는 고령자·장기보유 공제, 세부담상한을 반영하므로 90만원보다 낮아질 수 있습니다.
2주택 이하 개인 주택분 세율
| 3억원 이하 | 0.5%·공제 없음 | 과세표준에 0.5%를 바로 곱함 |
|---|---|---|
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7%·60만원 | 과세표준×0.7%에서 60만원 차감 |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1.0%·240만원 | 공시가격이 아니라 공제 후 과세표준 구간으로 판단 |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3%·600만원 | 전체 금액에 1.3%를 적용한 후 누진공제 |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5%·1,100만원 | 재산세 공제 전 금액이므로 최종 고지액과 다를 수 있음 |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2.0%·3,600만원 | 세율 상승과 세부담상한을 함께 확인 |
| 94억원 초과 | 2.7%·1억180만원 | 다주택·법인 여부를 잘못 선택하면 세율 자체가 달라짐 |
공동명의·1주택 공제 비교
부부 공동명의 1주택은 각자 지분 기준으로 계산하는 방식과 공동명의 1주택자 특례를 적용하는 방식의 결과가 다를 수 있습니다. 일반 공동명의 계산은 각 납세자에게 9억원 기본공제를 적용하지만, 특례를 신청하면 한 사람을 납세의무자로 정해 12억원 공제와 최대 80%의 1주택 세액공제를 적용합니다. 따라서 공동명의라고 특례가 항상 유리한 것은 아닙니다.
공시가격 20억원 주택을 부부가 50%씩 보유했다고 가정하면 일반 방식의 과세표준은 1인당 ‘(10억원－9억원)×60%=6천만원’입니다. 재산세 공제 전 세액은 각 30만원, 합계 60만원으로 계산됩니다. 특례 방식은 ‘(20억원－12억원)×60%=4억8천만원’에 0.7%와 누진공제 60만원을 적용해 276만원이지만, 이후 연령·보유기간 공제를 받을 수 있으므로 두 방식을 계산기에 각각 넣어 비교해야 합니다.
1세대 1주택 세액공제
| 만 60세 이상 | 20% | 과세기준일 현재 연령으로 판단 |
|---|---|---|
| 만 65세 이상 | 30% | 연령 구간별 공제는 중복하지 않고 해당 구간 하나 적용 |
| 만 70세 이상 | 40% | 장기보유 공제와 합산 가능 |
| 5년 이상 보유 | 20% | 취득일과 과세기준일을 정확히 입력 |
| 10년 이상 보유 | 40% | 연령 공제와 합친 비율을 확인 |
| 15년 이상 보유 | 50% | 연령·보유기간 합계 공제한도는 80% |
계산 결과 검산과 납부
계산 결과가 예상보다 크면 공시가격 합계, 주택 수, 1세대 1주택 선택, 합산배제·특례 반영 여부부터 다시 확인해야 합니다. 특히 과세표준 3억원 초과 구간에서는 누진공제를 빼지 않으면 세액을 과다 계산하게 됩니다. 직전 연도의 재산세와 종부세 합계 대비 세부담상한율은 150%이므로 계산기 결과에 상한 반영 여부도 살펴볼 항목입니다.
종부세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이며 국세청이 계산한 고지서를 발부하고 신고납부도 허용합니다. 종부세 본세가 250만원을 초과하면 납부기한 경과 후 6개월 이내 분납할 수 있습니다. 250만원 초과 500만원 이하는 250만원을 넘는 금액, 500만원 초과는 납부세액의 50% 이하를 나눠 낼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 종합부동산세계산기에 실거래가를 넣나요?
A. 아닙니다. 종부세는 6월 1일 현재 보유한 주택과 토지의 공시가격을 유형별·인별로 합산해 계산합니다.
Q. 공시가격 12억원 이하 1주택은 종부세가 없나요?
A. 요건을 충족한 1세대 1주택자가 단독 소유하고 감면 후 공시가격이 12억원을 넘지 않는다면 주택분 과세표준은 발생하지 않습니다. 세대원의 다른 주택과 특례주택 보유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
Q. 3주택이면 무조건 5% 세율인가요?
A. 아닙니다. 개인 3주택 이상 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5%부터 시작하며, 5%는 과세표준 94억원 초과 구간입니다.
Q. 계산기 금액과 고지서가 다른 이유는 무엇인가요?
A. 재산세 공제액, 감면, 합산배제, 세액공제, 세부담상한 또는 입력한 공시가격·지분율 차이가 원인일 수 있습니다. 고지서의 과세물건 및 세액 산출내역과 항목별로 대조해야 합니다.
Q. 일시적 2주택도 12억원 공제를 받을 수 있나요?
A. 신규주택 취득 후 과세기준일 현재 3년이 지나지 않는 등 법정 요건을 갖추고 9월 16일부터 30일까지 특례를 신청하면 1세대 1주택 방식이 적용될 수 있습니다.
Q. 종부세 외에 추가로 내는 세금이 있나요?
A. 납부할 종합부동산세액의 20%가 농어촌특별세로 부과됩니다. 계산 결과를 비교할 때 종부세 본세와 농어촌특별세를 합산해 봐야 합니다.
종합부동산세계산기는 ‘공시가격 합계→기본공제→60% 적용→누진세율·누진공제→재산세 공제→1주택 세액공제’ 순서로 검산하면 오류를 찾기 쉽습니다. 2026년에는 6월 1일 보유 관계와 공동명의·특례 선택이 세액 차이를 만드는 핵심이므로 계산 결과 하나만 보지 말고 적용 조건을 바꿔 비교하는 편이 안전합니다. 이 내용은 일반적인 세금 정보이며, 상속주택·합산배제·법인 보유처럼 사실관계가 복잡하면 홈택스 산출내역과 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인을 받는 것이 좋습니다.
📌 참고 및 출처
· 국세청 종합부동산세 개요
· 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도
· 국세청 종합부동산세 세율
· 국세청 합산배제 및 과세특례 안내
· 국가법령정보센터 종합부동산세법 시행령