2026년 종부세는 6월 1일 기준 공시가격 합산에서 공제(1세대1주택 12억·기타 인별 9억)를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 잡고, 0.5~2.7%(3주택 이상 최대 5.0%) 누진세율을 적용합니다. 계산기 없이도 흐름을 알면 고지서를 검증할 수 있습니다.
종합부동산세계산기를 찾는다면 먼저 계산 순서만 잡아두면 됩니다.
2026년 종부세는 ①매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격을 합산 → ②공제금액을 빼고(1세대 1주택 12억 원, 그 외 인별 9억 원) → ③공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든 뒤 → ④구간별 세율(2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 최대 5.0%)을 적용 → ⑤이미 낸 재산세 중복분과 세액공제를 빼는 5단계로 정해집니다.
납부는 국세청 고지서를 받아 12월 1일부터 12월 15일까지 하면 됩니다. 즉 계산기는 이 흐름의 숫자만 대신 넣어줄 뿐, 원리를 알면 고지서 금액이 맞는지 직접 검증할 수 있습니다.
종합부동산세 계산 5단계와 기준일
종부세는 재산세와 달리 '전국의 부동산을 사람별로 합산'해 과세합니다. 그래서 6월 1일 하루가 결정적입니다. 6월 1일에 소유하고 있으면 그해 종부세 대상이고, 6월 2일에 팔았어도 그해분은 파는 사람이 냅니다.
공제금액은 유형·보유형태에 따라 다릅니다. 1세대가 1주택만 단독명의로 가지면 12억 원을 빼주고, 그 외(다주택·공동명의 각자 지분 등)는 사람 1명당 9억 원을 공제합니다.
핵심은 공정시장가액비율 60%입니다. 공시가격에서 공제를 뺀 금액을 그대로 과세하지 않고 60%만 과세표준으로 잡기 때문에, 공시가격이 공제선을 조금 넘겨도 실제 세액은 생각보다 작게 나오는 경우가 많습니다.
2026 종부세 계산 핵심값
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 보유 기준 | 이 날 소유자가 1년치 부담 → 매매 잔금일 조정이 절세 포인트 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 공제 | 12억 원 | 단독명의 1주택자만 적용, 공시가 12억 이하면 종부세 0원 |
| 기타(다주택 등) 공제 | 인별 9억 원 | 부부 공동명의는 각자 9억씩 합산 18억까지 공제 효과 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 공제 뺀 금액에 곱해 과세표준 산출, 세액을 크게 낮추는 장치 |
| 세율 | 0.5~2.7%(2주택 이하) | 3주택 이상은 최대 5.0% 중과, 누진 초과세율 |
| 납부기간 | 12월 1일~12월 15일 | 국세청이 고지서 발송, 신고 아닌 고지 납부가 원칙 |
종부세 세율표: 2주택 이하 vs 3주택 이상
세율은 과세표준 구간별로 올라가는 누진 구조이고, 보유 주택 수에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 2주택 이하는 0.5%에서 시작해 최고 2.7%, 3주택 이상은 25억 원 구간부터 세율이 급격히 뛰어 최고 5.0%까지 갑니다.
주의할 점은 '중과 구간'이 12억 원 초과부터 벌어진다는 것입니다. 과세표준 12억 원까지는 주택 수와 무관하게 세율이 같고(0.5~1.0%), 그 위부터 다주택자의 부담이 크게 달라집니다.
여기에 산출세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 붙습니다. 예컨대 종부세 산출세액이 100만 원이면 농특세 20만 원이 더해져 총 120만 원이 됩니다. 계산기 결과와 고지서를 비교할 때 이 20%를 놓치지 마세요.
주택분 종합부동산세 세율 (개인)
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
직접 계산해보기: 공시가 15억 1주택 예시
숫자를 직접 넣어보면 이해가 빠릅니다. 1세대 1주택 단독명의로 공시가격 15억 원인 경우를 봅시다.
먼저 15억에서 공제 12억을 빼면 3억 원이 남고, 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 1억 8,000만 원입니다. 과세표준이 3억 원 이하 구간이므로 세율 0.5%가 적용돼 산출세액은 약 90만 원 수준입니다.
다만 이게 최종액은 아닙니다. 이미 낸 재산세 중 중복되는 부분을 빼주고(공제할 재산세액), 고령자·장기보유 세액공제까지 반영하면 실제 납부액은 더 내려갑니다. 반대로 농어촌특별세 20%는 더해집니다. 그래서 계산기 값과 고지서 사이에 차이가 나면, 대개 재산세 공제와 세액공제 반영 여부 때문입니다.
1세대 1주택자에게 가장 강력한 절세 장치는 고령자·장기보유 세액공제입니다. 나이가 많고 오래 보유했을수록 공제율이 커지고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 세액을 깎을 수 있습니다.
예를 들어 만 72세이면서 한 집을 10년 보유했다면 고령자공제 40%에 장기보유공제 40%를 더해 80% 공제가 가능합니다. 산출세액이 90만 원이라면 72만 원을 덜어내는 셈입니다. 다만 이 공제는 1세대 1주택 단독명의 요건이 기본이라, 부부 공동명의라면 '공동명의 1주택자 특례'를 신청해 단독명의처럼 공제받을지 유불리를 따져봐야 합니다.
1세대 1주택 세액공제 (중복 시 한도 80%)
| 고령자공제 | 만 60~64세 | 20% |
|---|---|---|
| 고령자공제 | 만 65~69세 | 30% |
| 고령자공제 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유공제 | 5년~9년 보유 | 20% |
| 장기보유공제 | 10년~14년 보유 | 40% |
| 장기보유공제 | 15년 이상 보유 | 50% |
계산기·고지서 확인은 어디서
직접 다 계산하기 번거롭다면 미리 계산 도구를 쓰는 편이 편합니다. 국세청 홈택스는 종합부동산세 '간이세액계산' 서비스를 제공하고, 부동산계산기 같은 민간 사이트도 공정시장가액비율·공제금액 등 기준값을 바꿔가며 시뮬레이션할 수 있게 해줍니다.
실제 고지 내용은 홈택스(PC)나 손택스(모바일)에서 로그인해 확인하는 것이 가장 정확합니다. 계산기는 어디까지나 예상치이고, 재산세 중복분이나 세액공제까지 반영된 최종 금액은 국세청 고지서가 기준입니다.
납부세액이 커서 부담된다면 분납 제도도 있습니다. 납부할 세액이 일정 금액(농어촌특별세 포함)을 초과하면 납부기한 경과 후 6개월 이내로 나눠 낼 수 있으니, 고지서를 받으면 분납 신청 가능 여부를 함께 확인해보는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격이 공제금액보다 낮으면 종부세를 안 내나요?
A. 네. 1세대 1주택 단독명의라면 공시가격 합산이 12억 원 이하일 때 종부세 대상이 아닙니다. 다주택 등은 인별 9억 원이 기준입니다.
Q. 부부 공동명의가 유리한가요?
A. 각자 9억 원씩 총 18억 원을 공제받아 유리한 경우가 많지만, 고령·장기보유 세액공제는 단독명의 1주택 특례가 기본이라 상황에 따라 다릅니다. 공동명의 1주택자 특례로 어느 쪽이 유리한지 비교해 신청하는 게 안전합니다.
Q. 6월 1일에 집을 팔면 종부세를 내나요?
A. 6월 1일 현재 소유자가 그해 종부세를 부담합니다. 잔금일이 6월 1일 이전이면 매수인이, 6월 2일 이후면 매도인이 그해분을 냅니다.
Q. 종부세에 세금이 또 붙나요?
A. 산출된 종합부동산세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 부과됩니다. 계산기 값에 이 20%를 더해야 실제 총부담에 가깝습니다.
Q. 언제까지 내야 하나요?
A. 매년 12월 1일부터 12월 15일까지가 납부기간입니다. 신고가 아니라 국세청 고지에 따라 납부하는 것이 원칙이며, 세액이 크면 6개월 이내 분납도 가능합니다.
Q. 3주택자는 무조건 세율이 높나요?
A. 과세표준 12억 원까지는 주택 수와 관계없이 세율이 같습니다. 그 위 25억 원 구간부터 3주택 이상 중과세율이 크게 벌어져 최고 5.0%까지 올라갑니다.
정리하면 종합부동산세는 '6월 1일 기준 공시가격 합산 → 공제(12억·9억) → 공정시장가액비율 60% → 누진세율 → 재산세·세액공제 차감'의 순서로 계산됩니다. 계산기는 이 과정을 자동화해줄 뿐이니, 공제금액과 60% 비율만 기억하면 고지서 금액이 합리적인지 스스로 검증할 수 있습니다.
공시가격, 공정시장가액비율, 공제 요건은 정책에 따라 바뀔 수 있으므로 납부 전 국세청 홈택스에서 최신 기준과 본인 고지 내용을 확인하시고, 다주택·공동명의처럼 사정이 복잡하다면 세무 전문가 상담을 병행하시길 권합니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 최종 판단은 공식 자료와 전문가 확인을 기준으로 하시기 바랍니다.
📌 참고 및 출처
국세청 종합부동산세 세율, 국세청 종합부동산세 세액 계산 흐름도, 토스뱅크 2026 종합부동산세 정리 등