2026년 주택 종부세는 6월 1일 소유 현황을 기준으로 공시가격에서 9억원 또는 12억원을 공제한 뒤 60%를 곱해 계산한다.
2026년 종합부동산세계산기에 넣어야 할 금액은 매매가가 아니라 2026년 공시가격이다. 6월 1일 현재 개인별 주택 공시가격을 전국 합산해 일반 개인은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원을 뺀 뒤 60%를 곱하면 주택분 과세표준이 나온다.
예를 들어 1세대 1주택자의 공시가격이 15억원이면 과세표준은 (15억원-12억원)×60%=1억8천만원이다. 여기에 0.5% 세율을 적용한 재산세 공제 전 금액은 90만원이며, 실제 결정세액은 재산세 중 중복분과 1주택 세액공제 등을 반영하므로 이보다 낮아질 수 있다.
종합부동산세계산기 입력값
계산 전에 부동산공시가격 알리미에서 2026년 공동주택·개별주택 공시가격을 확인한다. 여러 채를 보유했다면 시가 합계가 아니라 본인 지분에 해당하는 공시가격을 사람별로 더해야 한다. 종부세는 세대 전체가 아닌 인별 합산이 원칙이지만, 1세대 1주택 공제와 세액공제를 받으려면 별도의 요건을 충족해야 한다.
2026년 과세대상 소유자는 이미 6월 1일을 기준으로 정해졌다. 6월 2일 이후 매도했더라도 6월 1일 소유자라면 원칙적으로 그해 납세의무 판단 대상이 되므로 현재 등기 상태만 보고 계산하면 틀릴 수 있다.
2026년 종부세 계산 기본값
| 과세기준일 | 2026년 6월 1일 | 이날의 소유자·주택 수·지분을 기준으로 입력한다. |
|---|---|---|
| 일반 개인 공제 | 주택 공시가격 합계 9억원 | 다주택자와 1주택 특례 미적용자는 9억원을 뺀다. |
| 1세대 1주택 공제 | 12억원 | 단독명의 1주택자 또는 요건을 갖춰 특례를 신청한 경우에 적용한다. |
| 공정시장가액비율 | 주택 60% | 공제 후 금액 전체가 과세표준이 되는 것은 아니다. |
| 토지 공제 | 종합합산 5억원·별도합산 80억원 | 주택 계산과 섞지 말고 토지 유형별로 따로 합산한다. |
2026 종부세 세율 적용법
개인 주택분 세율은 과세표준 구간별 누진세율이다. 계산기에서는 해당 구간의 세율을 과세표준 전체에 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 된다. 3주택 이상도 과세표준 12억원까지는 2주택 이하와 세율이 같지만, 12억원을 넘는 부분부터 세율 차이가 커진다.
공시가격 합계와 과세표준을 혼동하는 실수가 잦다. 공시가격 15억원의 1주택자는 15억원 구간 세율을 찾는 것이 아니라, 12억원 공제와 60% 적용 후 나온 과세표준 1억8천만원에 0.5%를 적용한다.
개인 주택분 과세표준별 세율
| 3억원 이하 | 0.5%·누진공제 0원 | 3주택 이상도 동일 |
|---|---|---|
| 3억원 초과~6억원 | 0.7%·60만원 | 3주택 이상도 동일 |
| 6억원 초과~12억원 | 1.0%·240만원 | 3주택 이상도 동일 |
| 12억원 초과~25억원 | 1.3%·600만원 | 3주택 이상은 2.0%·1,440만원 |
| 25억원 초과~50억원 | 1.5%·1,100만원 | 3주택 이상은 3.0%·3,940만원 |
| 50억원 초과~94억원 | 2.0%·3,600만원 | 3주택 이상은 4.0%·8,940만원 |
| 94억원 초과 | 2.7%·1억180만원 | 3주택 이상은 5.0%·1억8,340만원 |
공시가격별 계산 예시
아래 금액은 구조를 이해하기 위한 재산세 공제 전 산출액이다. 최종 종부세에서는 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액을 빼고, 대상자라면 고령자·장기보유 세액공제와 세부담 상한을 적용한다. 따라서 단순 계산 결과를 고지 예정액으로 단정하면 안 된다.
1세대 1주택자는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%의 연령 공제를 받을 수 있다. 보유기간 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이며 두 공제의 합계 한도는 80%다.
종합부동산세계산기 직접 계산 사례
| 1세대 1주택·공시가격 15억원 | (15억-12억)×60%=1.8억원, 재산세 공제 전 90만원 | 재산세 중복분과 연령·보유기간 공제를 추가 확인한다. |
|---|---|---|
| 일반 개인·공시가격 합계 15억원 | (15억-9억)×60%=3.6억원, 3.6억×0.7%-60만원=192만원 | 1주택 특례가 없으면 같은 공시가격도 과세표준이 커진다. |
| 부부 공동명의·각 지분 공시가격 7.5억원 | 각자의 합계가 9억원 이하라면 주택분 과세표준 0원 | 다른 주택 지분이 있으면 개인별로 다시 합산해야 한다. |
| 일반 개인·공시가격 합계 20억원 | (20억-9억)×60%=6.6억원, 6.6억×1.0%-240만원=420만원 | 구간별로 따로 더하지 않고 세율 적용 후 누진공제를 뺀다. |
계산기 결과 확인 순서
첫째, 6월 1일 현재 주택 수와 지분율을 확정하고 2026년 공시가격을 합산한다. 둘째, 합산배제 임대주택이나 일시적 2주택·상속주택 등 특례 대상 여부를 확인한 뒤 공제액과 세율 적용 주택 수를 정한다. 관련 합산배제와 과세특례의 정기 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지다.
셋째, 과세표준과 누진세액을 계산하고 재산세 중복분, 1세대 1주택 세액공제, 전년 대비 150% 세부담 상한을 차례로 반영한다. 마지막으로 종부세액의 20%인 농어촌특별세를 더해야 실제 납부 총액에 가까워진다.
자주 묻는 질문
Q. 아파트 시세를 종합부동산세계산기에 넣나요?
A. 아니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인한 2026년 공동주택 공시가격을 입력한다.
Q. 공시가격이 12억원 이하면 누구나 종부세가 없나요?
A. 12억원 공제는 1세대 1주택자에게 적용된다. 일반 개인의 주택분 공제는 9억원이므로 보유 형태와 특례 적용 여부부터 확인해야 한다.
Q. 부부 공동명의는 공시가격을 어떻게 입력하나요?
A. 각 소유자의 지분가액을 개인별로 입력한다. 공동명의 1주택 특례는 12억원 공제와 세액공제를 적용받는 대신 부부 각각의 9억원 공제를 쓰지 않으므로 두 방식을 비교할 필요가 있다.
Q. 계산기 결과와 고지세액이 다른 이유는 무엇인가요?
A. 재산세 공제액, 고령자·장기보유 공제, 합산배제, 세부담 상한이 간이계산에 정확히 반영되지 않았을 가능성이 있다. 농어촌특별세 포함 여부도 확인한다.
Q. 2026년 종부세는 언제 납부하나요?
A. 법정 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다. 국세청이 계산한 고지서로 납부하거나 해당 기간에 신고납부할 수 있다.
Q. 종부세를 나누어 낼 수 있나요?
A. 종부세가 250만원을 초과하면 분납할 수 있다. 250만원 초과 500만원 이하는 250만원 초과분, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 납부기한 후 6개월 이내에 나눠 낼 수 있다.
종합부동산세계산기의 정확도를 좌우하는 것은 세율보다 입력값이다. 2026년 공시가격, 6월 1일 소유 지분, 개인별 주택 수, 1세대 1주택 및 합산배제 여부를 먼저 맞춘 뒤 계산 결과와 고지서의 재산세 공제·세액공제 항목을 대조하는 순서가 안전하다. 이 글은 일반적인 세금 정보이며 공동명의 특례, 상속주택, 법인 보유처럼 판단이 복잡한 경우에는 국세청 또는 세무 전문가에게 개별 사실관계를 확인하는 것이 좋다.
📌 참고 및 출처
국세청 종합부동산세 개요, 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도, 국세청 종합부동산세 세율, 국세청 합산배제 및 과세특례 안내, 국세청 종합부동산세 납부기한, 국가법령정보센터 종합부동산세법 제9조, 부동산공시가격 알리미 등