2026년 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율과 누진세율을 적용한 뒤 지방교육세·도시지역분을 더해 계산합니다.
재산세계산은 매매가가 아니라 6월 1일 기준 소유 여부와 공시가격으로 시작합니다. 2026년 주택의 공정시장가액비율은 일반 주택 60%, 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43·44·45%입니다. 여기에 과세표준별 누진세율을 적용하고 지방교육세와 도시지역분을 더합니다.
예를 들어 공시가격 6억원인 1세대 1주택은 과세표준이 2억6,400만원이고, 상한·감면을 적용하기 전 재산세 본세는 34만8,000원입니다. 지방교육세 6만9,600원을 더하면 41만7,600원이며, 도시지역분 대상이라면 36만9,600원이 추가됩니다. 단순 합계는 연 78만7,200원으로, 주택분을 두 번 나누면 약 39만3,600원씩입니다. 실제 고지액은 과세표준상한, 감면, 지역별 조례에 따라 달라질 수 있습니다.
재산세계산에 먼저 넣을 값
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이날 현재 주택·토지·건축물 등을 소유한 사람이 납세의무자가 됩니다. 주택과 토지의 시가표준액은 부동산 공시가격을 사용하므로 실거래가나 현재 매매시세를 그대로 입력하면 안 됩니다. 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격을 먼저 확인하는 순서입니다.
주택이 아닌 토지와 건축물은 2026년 공정시장가액비율이 70%입니다. 따라서 같은 금액의 부동산이라도 주택인지, 토지인지, 건축물인지에 따라 과세표준이 달라집니다.
2026년 재산세 과세표준 계산 기준
| 일반 주택 | 60% | 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는 경우 | 공시가격에 60%를 곱한 금액이 과세표준의 출발점입니다. |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 43% | 공시가격 3억원 이하 | 세대 기준의 1주택인지 확인해야 합니다. |
| 1세대 1주택 | 44% | 공시가격 3억원 초과 6억원 이하 | 6억원까지는 44% 구간에 포함됩니다. |
| 1세대 1주택 | 45% | 공시가격 6억원 초과 | 2026년에는 공시가격 9억원 초과 주택도 비율은 45%가 적용될 수 있습니다. 다만 세율 특례는 별도 기준입니다. |
| 토지·건축물 | 70% | 주택 외 부동산 | 토지는 종합합산·별도합산·분리과세 여부에 따라 세율이 달라집니다. |
2026년 주택 세율과 산식
과세표준을 구했다면 지방세법상 주택 세율을 적용합니다. 일반 주택은 과세표준이 커질수록 0.1%, 0.15%, 0.25%, 0.4%가 적용되는 누진 구조입니다. 1세대 1주택 세율 특례는 시가표준액 9억원 이하 주택에 한해 적용되며, 단순히 본인 명의 주택이 한 채라는 이유만으로 자동 판단되는 것은 아닙니다.
법령상 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 기준으로 국내 주택 1개를 소유하는지 확인하고, 상속주택이나 혼인 전 주택 등 별도 제외 규정도 살펴야 합니다.
주택 재산세 표준세율과 1주택 특례
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% | 과세표준 전체에 해당 세율을 적용합니다. |
|---|---|---|---|
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 6만원 + 초과분의 0.15% | 3만원 + 초과분의 0.1% | 앞 구간 세액이 포함된 누진 계산입니다. |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 19만5천원 + 초과분의 0.25% | 12만원 + 초과분의 0.2% | 과세표준 구간과 공시가격 구간을 혼동하지 않아야 합니다. |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분의 0.4% | 42만원 + 초과분의 0.35% | 1주택 특례세율은 시가표준액 9억원 이하인 경우에만 적용됩니다. |
앞서 든 6억원 주택은 6억원×44%=2억6,400만원입니다. 1억5,000만원 초과 3억원 이하 구간이므로 12만원+(1억1,400만원×0.2%)=34만8,000원이 본세가 됩니다. 여기에 지방교육세는 재산세 납부세액의 20%인 6만9,600원입니다.
도시지역분까지 붙는 지역이라면 과세표준 2억6,400만원에 0.14%를 곱한 36만9,600원이 더해집니다. 다만 도시지역분은 모든 지역에 일률적으로 붙는 항목이 아니며, 지방자치단체 조례에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.
본세 외 금액과 2026년 납부일
재산세 고지서에서 함께 확인할 항목
| 재산세 본세 | 과세표준×주택 세율 | 계산의 기준이 되는 세목입니다. |
|---|---|---|
| 지방교육세 | 재산세 납부세액의 20% | 본세와 함께 고지되므로 계산기 결과와 차이가 날 수 있습니다. |
| 도시지역분 | 과세표준×0.14% | 도시지역분 적용지역인지 고지서에서 확인해야 합니다. |
| 2026년 7월분 | 7월 16일~7월 31일 | 주택분 재산세의 절반이 원칙이며, 건축물 등도 이 기간에 납부합니다. |
| 2026년 9월분 | 9월 16일~9월 30일 | 주택분 나머지 절반과 토지분이 대상입니다. 주택분 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 전액 부과될 수 있습니다. |
2026년 8월 12일 현재 7월분 납부기간은 끝났고, 주택분 2기분은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 7월 고지서를 아직 처리하지 않았다면 위택스에서 납부 상태와 가산금 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
주택은 산출된 과세표준이 법정 과세표준상한액을 넘을 경우 상한액으로 제한될 수 있습니다. 2026년 시행령은 과세표준상한율을 5%로 정하고 있으므로, 전년도 시가표준액과 과세표준 자료 없이 올해 세액을 완전히 확정하기는 어렵습니다.
위택스에서 고지액 대조하는 순서
실제 납부액은 위택스에서 지방세 납부 대상과 고지 상세를 조회하는 것이 가장 빠릅니다. 로그인한 뒤 납부 대상 지방세에서 재산세를 선택하고 과세대상, 과세표준, 본세, 지방교육세, 도시지역분, 납부기한을 순서대로 확인합니다. 계산기로 먼저 추정한 금액과 고지서가 다르면 공시가격 자체보다 1세대 1주택 판정과 도시지역분 포함 여부를 먼저 비교해야 합니다.
그다음 6월 1일 소유자 여부, 과세표준상한 적용, 감면 내역을 확인합니다. 위택스 고지액은 지방자치단체가 확정한 금액이므로, 단순 계산 결과는 예산을 잡는 참고값으로 활용하고 최종 납부는 고지서 기준으로 처리하는 것이 맞습니다.
자주 묻는 질문
Q. 재산세를 매매가격으로 계산하면 되나요?
A. 아닙니다. 토지와 주택의 시가표준액은 공시된 가액을 사용하므로 실거래가나 시세를 그대로 넣지 않습니다.
Q. 공시가격 9억원을 넘는 1주택도 45%인가요?
A. 2026년 공정시장가액비율은 1세대 1주택의 공시가격이 6억원을 초과하면 45%입니다. 다만 9억원 초과 주택에는 1주택 세율 특례가 적용되지 않을 수 있어 비율과 세율을 구분해야 합니다.
Q. 6월 1일 직전에 집을 팔면 누가 내나요?
A. 재산세 과세기준일은 6월 1일입니다. 해당 날짜 현재 소유자가 누구인지가 납세의무자 판단의 핵심입니다.
Q. 재산세가 20만원 이하이면 한 번만 내나요?
A. 해당 연도 주택분 세액이 20만원 이하인 경우 지방자치단체 조례에 따라 7월에 전액 부과될 수 있습니다.
Q. 도시지역분은 모든 주택에 붙나요?
A. 아닙니다. 도시지역분 적용지역으로 지정된 곳에서 부과되며, 고지서의 세목과 지방자치단체 조례를 확인해야 합니다.
Q. 계산기 금액과 고지서가 다른 이유는 무엇인가요?
A. 과세표준상한, 감면, 도시지역분, 지방교육세, 지역별 조례가 반영됐기 때문일 수 있습니다. 위택스 고지 상세의 항목별 금액을 비교해야 정확한 원인을 찾을 수 있습니다.
재산세계산은 ‘공시가격×세율’로 끝나지 않습니다. 2026년에는 공시가격에 주택 유형별 공정시장가액비율을 적용하고, 1세대 1주택 여부와 9억원 기준을 나눈 뒤 부가세목과 과세표준상한을 확인해야 합니다. 8월에는 위택스에서 7월분 처리 여부를 확인하고, 9월 16일부터 30일까지 남은 주택분을 납부하면 됩니다.
📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터 지방세법 제4조
· 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제109조
· 국가법령정보센터 지방세법 제111조
· 국가법령정보센터 지방세법 제111조의2
· 국가법령정보센터 지방세법 제151조