2026년 주택 재산세는 공시가격에 43~60%를 곱해 과세표준을 구한 뒤 누진세율을 적용하며, 실제 고지액에는 도시지역분·지역자원시설세·지방교육세가 더해집니다.
2026년 재산세계산의 출발점은 매매가가 아니라 공시가격입니다. 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43~45%, 일반 주택은 60%를 곱해 과세표준을 구하며, 6월 1일 현재 사실상 소유자에게 7월과 9월 고지됩니다.
2026 재산세 계산식
계산 순서는 ‘공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 구간별 세율 적용 → 감면·상한 반영 → 부가세목 합산’입니다. 아파트·연립·다세대 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 동·호수별로 확인할 수 있습니다.
1세대 1주택의 낮은 비율은 공시가격 9억원 초과 주택에도 적용되지만, 0.05~0.35%의 세율 특례는 공시가격 9억원 이하만 적용됩니다. ‘1주택이면 고가주택도 특례세율’이라고 계산하는 실수가 많은 이유입니다.
2026 공정시장가액비율
| 1세대 1주택·공시가격 3억원 이하 | 43% | 공시가격 3억원이면 기본 과세표준은 1억2,900만원 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택·3억원 초과 6억원 이하 | 44% | 경계 금액은 전체 공시가격에 해당 비율을 적용 |
| 1세대 1주택·6억원 초과 | 45% | 9억원 초과도 비율은 45%지만 특례세율은 적용되지 않음 |
| 그 밖의 주택 | 60% | 다주택 세대 등은 1주택보다 과세표준이 커질 수 있음 |
| 토지·건축물 | 70% | 주택 계산식과 세율표를 그대로 적용하면 안 됨 |
주택 재산세율 구간
세율은 공시가격이 아닌 계산된 과세표준 구간에 적용합니다. 누진구간에서는 해당 구간의 시작 세액에 초과분 세율을 더하므로 과세표준 전체에 최고세율을 곱하면 세액이 과다 계산됩니다. 지방자치단체 조례에 따라 표준세율이 50% 범위에서 가감될 수 있고, 과세표준상한과 전년도 세액 기준 세부담상한도 있어 실제 고지서는 단순 계산값보다 낮아질 수 있습니다.
주택분 재산세 표준·특례세율
| 6천만원 이하 | 0.1% | 0.05% |
|---|---|---|
| 6천만원 초과~1억5천만원 | 6만원＋6천만원 초과분의 0.15% | 3만원＋6천만원 초과분의 0.1% |
| 1억5천만원 초과~3억원 | 19만5천원＋1억5천만원 초과분의 0.25% | 12만원＋1억5천만원 초과분의 0.2% |
| 3억원 초과 | 57만원＋3억원 초과분의 0.4% | 42만원＋3억원 초과분의 0.35% |
공시가격별 재산세계산
아래 예시는 감면과 세부담상한을 적용하지 않고 도시지역분이 부과된다고 가정한 연간 계산값입니다. 합계는 ‘주택분 재산세＋도시지역분 0.14%＋지방교육세(재산세의 20%)’이며, 건축물 가액이 필요한 지역자원시설세는 제외했습니다. 따라서 실제 고지액을 맞추려면 고지서의 건축물 과세표준과 감면 내역을 추가로 확인해야 합니다.
공시가격별 예상 계산 예시
| 공시가격 4억원·1세대 1주택 | 과세표준 1억7,600만원, 재산세 17만2천원 | 도시지역분 24만6,400원·교육세 3만4,400원 포함 45만2,800원 |
|---|---|---|
| 공시가격 4억원·일반 주택 | 과세표준 2억4천만원, 재산세 42만원 | 같은 공시가격이라도 합계는 84만원으로 차이가 큼 |
| 공시가격 8억원·1세대 1주택 | 과세표준 3억6천만원, 재산세 63만원 | 도시지역분·교육세 포함 126만원 |
| 공시가격 10억원·1주택 | 과세표준 4억5천만원, 표준세율 재산세 117만원 | 9억원을 넘으므로 특례세율 제외, 부가세목 포함 203만4천원 |
재산세 납부일과 확인법
납세의무자는 2026년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유한 사람입니다. 주택분은 연간 세액의 절반을 7월 16~31일, 나머지를 9월 16~30일에 납부합니다. 연간 주택분 재산세가 20만원 이하이면 지자체 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과될 수 있으므로 9월 고지서가 없다고 체납은 아닙니다.
고지서를 받으면 공시가격, 1세대 1주택 특례 경감, 도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세를 따로 대조하는 순서가 효율적입니다. 단순 계산기 결과와 차이가 난다면 먼저 과세표준상한·세부담상한·지자체 감면 적용 여부를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 아파트 시세를 넣어 계산하나요?
A. 아닙니다. 2026년 공동주택 공시가격을 사용하며, 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.
Q. 공시가격 9억원이 넘는 1주택도 45%를 적용하나요?
A. 2026년에는 1세대 1주택으로 인정되면 45% 비율은 적용됩니다. 다만 9억원 초과 주택은 낮은 특례세율 대상이 아니므로 표준세율로 계산합니다.
Q. 6월 2일에 집을 팔면 누가 재산세를 내나요?
A. 법정 기준일은 6월 1일입니다. 이날 현재 사실상 소유한 사람이 해당 연도 납세의무자가 됩니다.
Q. 공동명의 주택은 어떻게 부과되나요?
A. 공유재산은 각 지분에 해당하는 부분을 지분권자에게 부과합니다. 다만 특례 여부는 6월 1일 현재 세대의 국내 주택 보유 상황까지 확인해야 합니다.
Q. 계산값과 고지서 합계가 다른 이유는 무엇인가요?
A. 고지서에는 도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세가 함께 표시될 수 있습니다. 감면과 과세표준·세부담상한도 최종 금액에 영향을 줍니다.
Q. 납부기한을 넘기면 얼마나 추가되나요?
A. 납기까지 내지 않으면 미납 지방세액의 3%가 부과됩니다. 미납액이 45만원 이상이면 1개월마다 0.66%가 최대 60개월까지 추가될 수 있습니다.
재산세계산은 공시가격 확인, 1세대 1주택 판정, 과세표준과 누진세율 계산, 부가세목 확인 순서로 해야 정확도가 높습니다. 실제 부과액은 조례·감면·상한에 따라 달라질 수 있으므로 최종 판단은 고지서와 관할 시·군·구 세무부서의 과세 내역을 기준으로 확인해야 합니다.
📌 참고 및 출처
국가법령정보센터 지방세법 시행령 제109조, 국가법령정보센터 지방세법 제111조의2, 국가법령정보센터 주택 재산세 납세고지서 산출 안내, 국가법령정보센터 지방세법 제115조, 국토교통부 부동산공시가격알리미 등